시행사 "2.8억 대출 보장" 믿었는데…7천만원 부족, 분양 계약 해지될까요?

A씨는 반년 전 오피스텔 분양 계약을 맺었다. 시행사 측은 "70% 대출이 나와 2억 8000만 원까지 가능하게 해 주겠다"고 설명했다.

하지만 준공을 한 달 앞두고 은행에 알아보니 대출 가능액은 2억 1000만 원에 불과했다. 은행은 "해당 호실에 주택임대사업자 목적물 지분이 있어 어렵다"는 뜻밖의 답변을 내놨다.

갑자기 7000만 원의 잔금을 더 마련해야 할 처지에 놓인 A씨. 시행사의 말만 믿고 계약했는데, 이를 이유로 계약을 해지할 수 있을까?

시행사의 '대출 보장' 구두 약속, 법적 효력 있나

결론부터 말하면, 단순히 시행사의 말만 믿고 계약했다가 대출이 기대보다 적게 나온다는 이유만으로 계약을 해지하기는 어렵다.

법원은 분양 과정에서 대출 가능액을 설명하는 것을 계약의 '조건'이 아닌 '청약의 유인'(계약을 권유하는 행위)으로 보는 경우가 많기 때문이다. 대출 실행의 책임은 원칙적으로 집을 사는 수분양자(분양받은 사람)에게 있다고 본다.

제로변호사 홍윤석 변호사는 "단순히 시행사의 설명과 대출액이 다르다는 이유만으로 귀책사유를 물어 계약을 해지하기는 현실적으로 어렵다"고 설명했다.

법무법인 한일 이광섭 변호사도 "법원은 수분양자의 각종 사정을 불문하고 대출 및 대출 한도를 보장하는 취지는 아닌 것으로 보고 있다"고 밝혔다. 계약서에 '대출이 안 되면 계약을 무효로 한다'는 식의 특약이 없는 한, 법적 구속력을 갖기 힘들다는 것이다.

'주택임대사업자 지분'…물건 자체의 '하자'를 알리지 않았다면

하지만 A씨의 경우는 다를 수 있다. 대출이 부족한 원인이 A씨의 신용 문제가 아니라, 오피스텔 자체에 설정된 '주택임대사업자 목적물 지분'이라는 제한 때문이라면 얘기가 달라진다.

이는 해당 호실이 임대주택으로 묶여 있어 담보 가치가 낮게 평가되고, 이로 인해 애초부터 대출 한도가 제한되는 물건이라는 의미일 수 있다. 즉, 수분양자가 알기 어려운 물건 자체의 '하자'에 해당하는 셈이다.

법무법인 현림 윤상현 변호사는 "이는 시행사 쪽이 알 수 있었던 목적물 자체의 사정이므로, 이를 알면서 숨기고 '70% 가능'이라 했다면 중요한 사실에 대한 고지의무 위반, 나아가 기망(사기)에 의한 취소 주장의 여지가 생긴다"고 지적했다.

법률사무소 태희 민경남 변호사 역시 "분양 측이 이러한 불리한 상황을 의도적으로 숨겼다는 점을 입증하는 것이 향후 대응의 핵심"이라며 "이는 계약의 중요 부분에 대한 착오 내지 사기에 해당할 가능성이 높다"고 분석했다.

잔금일 D-30, 섣부른 계약 파기보다 '증거 확보'가 우선

그렇다면 A씨는 무엇부터 해야 할까. 변호사들은 섣불리 잔금 납부를 거부하기보다 증거를 확보하고 법적 대응을 준비해야 한다고 조언했다.

로버스 법률사무소 신은정 변호사는 "해제 여부를 다투는 사이 잔금일이 지나면 이번에는 질문자님이 계약을 어긴 쪽이 되어 계약금을 잃을 수 있다"고 경고했다.

우선 시행사의 "2억 8000만 원 대출" 약속을 입증할 증거를 찾아야 한다. 법무법인(유한) 텍스트 박종태 변호사는 "계약 시 시행사가 대출 한도를 확약해 준 분양 홍보물, 문자, 녹취록 등 객관적 증거가 반드시 존재해야 한다"고 강조했다.

동시에 은행 측에 대출이 2억 1000만 원밖에 나오지 않는 정확한 이유, 즉 '주택임대사업자 목적물 지분'에 대한 서면 확인을 받아 두는 것이 중요하다. 법무법인 창세 김정묵 변호사는 "해당 호실·건물의 구조적인 대출제한이 계약 당시 이미 존재했다면 유리하다"고 조언했다.

이 증거들을 바탕으로 시행사에 내용증명을 보내 계약 해지 또는 취소 의사를 밝히고 협상을 시도해 볼 수 있다.