새 건물주 "월세 올려주기 싫으면 나가라"…세입자 "50% 인상 요구, 따라야 하나요?"

A씨는 한 상가를 빌려 2년 가까이 카페를 운영하고 있다. 곧 계약 만료를 앞둔 상황에서, 카페도 자리를 잡아가는 터라 A씨는 몇 달 전부터 건물주에게 수차례 재계약 의사를 밝혀왔다.

그런데 최근 건물주가 다른 사람으로 바뀌면서 고민이 생겼다. 새 건물주 B씨가 월세를 올리겠다고 통보했기 때문이다. 현재 월세의 50% 가까이 오른 금액으로, A씨가 감당하기 어려운 금액이었다. 하지만 B씨는 월세를 올려주지 않으면, 자신들이 직접 사업을 할 목적으로 들어오겠다고 했다. 이런 경우, A씨는 건물주 B씨의 요구에 따를 수밖에 없을까. 대응 방안을 찾기 위해 변호사에게 문의했다.

변호사들은 상가건물 임대차보호법(상가임대차법)을 근거로 A씨가 새 건물주 B씨의 요구에 응하지 않아도 된다고 했다.

일단, 임차인(세입자)은 최대 10년까지 임대차계약을 보장받을 수 있다. 이때 임대인(건물주)은 법이 정한 정당한 사유가 없는 한 임차인의 요구를 거절할 수 없다. 법에 따른 정당한 사유란 임차인이 3기(3개월)에 해당하는 차임액을 연체하거나, 임차한 건물을 고의나 중대한 과실로 파손하는 등의 경우를 말한다(상가임대차법 제10조).

또한, 월세 인상의 경우 따르지 않아도 된다. 증액은 차임 또는 보증금의 5%를 초과하지 못하기 때문이다(상가임대차법 제11조·시행령 제4조).

이는 건물주가 바뀐 것과는 상관없다. 상가임대차법 제3조 제2항에 따르면, '양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다'고 규정하고 있기 때문이다. 따라서 A씨가 사업자등록 등을 통해 대항력(對抗力·세입자가 임대차 계약상 권리를 당사자 혹은 이해관계자 등 제3자에게 주장할 수 있는 권리)을 갖춘 경우, 기존 건물주와 체결한 계약 내용대로 계약을 이어갈 수 있다. 또한, 계약갱신청구권 역시 마찬가지다.

새 건물주가 상가 월세를 올려주지 않으면 '실입주'를 이유로 A씨를 내보내겠다는 주장도 틀린 말이라고 변호사들은 지적한다.

법률사무소 사유의 이상호 변호사는 "임대인이 실거주를 이유로 임차인에게 갱신 거절을 통지할 수 있는 것은 임대차 목적물이 상가 건물이 아닌 주택일 경우"라며 "A씨 사안에는 적용할 수 없다"고 했다.

김명수 변호사도 비슷한 의견이었다. 그러면서 김 변호사는 "새 건물주 B씨의 압박이 계속된다면 계약갱신에 대한 내용증명을 보내는 방법도 고려해 보라"고 조언했다.