보증금 떼여도 전세대출은 '내 몫'…현실적 구제책은

최근 전세계약이 만료된 A씨는 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못했다. 임차권등기를 마치고 이사했지만, 집주인이 다른 세입자들의 보증금도 돌려주지 못하면서 건물은 통째로 경매에 넘어갔다.

A씨는 정부의 '버팀목 중소기업 취업청년 전세자금대출'을 이용한 상황. 경매는 이미 여러 차례 유찰돼 낙찰가가 계속 떨어지고 있다. 이대로라면 선순위 채권자들에게 밀려 보증금을 다 돌려받지 못할 가능성이 크다.

설상가상으로 별도의 전세보증보험에도 가입하지 않았다. 보증금을 한 푼도 못 돌려받는 최악의 경우, 수천만원에 달하는 대출금은 어떻게 되는 걸까?

보증금 떼여도 대출 상환 의무는 '그대로'

경매에서 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 은행에 대한 대출 상환 의무는 사라지지 않는다. 임대인의 채무불이행이 세입자와 은행 간의 대출 계약에 영향을 미치지 않기 때문이다.

법무법인 심의 심준섭 변호사는 "경매로 배당을 받으면 그 돈으로 전세자금대출을 갚는 것이 원칙"이라고 설명했다. 버팀목 대출은 보통 보증금 반환 채권에 질권(담보 설정)이 설정돼 있어, 경매 배당금이 나오면 세입자가 아닌 대출을 내준 은행 등 금융기관으로 먼저 지급된다.

은행은 이 배당금으로 대출 원리금을 먼저 상환하고, 남는 돈이 있어야만 세입자에게 돌아온다. 만약 배당금이 대출 원금보다 적다면, 나머지 차액은 고스란히 A씨의 몫으로 남게 된다.

법무법인 테헤란 황인 변호사는 "경매를 통해 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 즉시 대출 전액을 상환해야 하는 것은 아니다"라며 "미회수 보증금 상당액에 대해서는 은행과 별도로 분할상환 등 방안을 협의할 수 있다"고 조언했다.

'내 순위'가 최선순위라면…낙찰자가 남은 돈 인수

다만 보증금 자체가 허공으로 사라지는 것은 아닐 수 있다. 이때는 A씨의 법적 순위, 즉 대항력이 관건이 된다.

공동법률사무소 온기 권장안 변호사는 "핵심은 임차인의 대항력 취득 시점(전입신고+이사)이 최선순위 근저당권 설정보다 앞서는지 여부"라고 짚었다. 만약 A씨가 건물에 설정된 첫 번째 근저당보다 먼저 대항력을 갖춘 '최선순위 임차인'이라면 법적 지위가 달라진다.

권 변호사는 "최선순위 대항력을 갖춘 임차인이라면 유찰이 거듭돼 배당으로 전액을 회수하지 못하더라도, 미배당 보증금은 소멸하지 않고 낙찰자가 인수한다"고 설명했다. 즉, 경매로 집을 산 새 집주인에게 남은 보증금을 달라고 요구할 수 있다는 뜻이다.

반면 A씨가 근저당권보다 후순위라면 경매로 임차권이 소멸하고, 배당받고 남은 돈은 사실상 돌려받기 어렵게 된다. 이 때문에 A씨는 경매가 유찰될수록 애를 태울 수밖에 없는 상황이다.

가장 현실적인 해법, '전세사기 피해자' 인정받기

변호사들은 A씨가 취할 수 있는 가장 현실적이고 중요한 조치로 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'(전세사기 특별법)상 피해자 결정을 신청하는 것이라고 강조했다.

권장안 변호사는 "피해자로 인정되면 경·공매 종료 후 미회수 보증금에 상응하는 버팀목 대출 잔액에 대해 최장 20년 분할상환 및 이자 지원, 상환 유예 기간 중 연체정보 등록 면제 등 혜택이 열린다"고 밝혔다.

법무법인 도모 강대현 변호사 역시 "전세사기 특별법에 따른 피해자 결정 신청이 중요하다"며 "피해자로 인정받으면 대출 잔액에 대한 분할상환, 이자 지원 등 실질적인 혜택을 받을 수 있다"고 말했다.

이 외에도 피해자로 인정받으면 해당 주택을 경매에서 우선적으로 매수할 수 있는 권리(우선매수권)를 행사하거나, 저금리 대환대출, 긴급복지 지원 등을 받을 수 있다.