비만 오면 물이 뚝뚝…1년 넘게 버틴 요가원장, 결국 건물주에 소송 결심

“비만 오면 회원 머리로 물이 뚝뚝 떨어져요.”

상가 꼭대기 층 요가원 원장 A씨의 고민이다. 입주 첫날부터 1년 넘게 이어진 누수로 천장은 얼룩지고 바닥의 고가 난방 필름은 망가졌다.

방수포 업체는 “건물이 오래돼 생긴 균열이 근본 원인”이라며 구조적 문제를 지적했지만, 건물주는 임시방편만 반복했다. 결국 A씨는 “정신적 스트레스와 영업 손실을 더는 버틸 수 없다”며 법의 문을 두드리기로 결심했다.

임대인 책임, 어디까지 물을 수 있나?

변호사들은 ‘임대인의 명백한 의무 위반’이라고 입을 모았다. 민법 제623조(임대인의 수선의무)는 임대인이 임차 목적물을 계약에 맞게 사용할 수 있도록 상태를 유지해 줄 의무를 명시한다. 1년 넘게 이어진 누수를 근본적으로 해결하지 않은 것은 이 의무를 정면으로 위반한 행위라는 것이다.

한병철 변호사(법무법인 대한중앙)는 “누수가 장기간 지속되고 수차례 시정을 요청했음에도 근본적 보수가 없었다면 임대인은 목적물 유지의무를 위반한 것”이라고 단언했다.

이는 임차인이 참고 견뎌야 할 사소한 불편을 넘어, 계약의 근간을 흔드는 중대한 하자에 해당한다는 법적 해석을 뒷받침한다.

조선규 변호사(법무법인 유안) 역시 “방수업체가 건물 자체의 균열을 원인으로 지목한 점은 임대인이 책임져야 할 대규모 수선에 해당함을 뒷받침하는 중요 근거”라고 강조했다.

손해배상, 무엇을 입증해야 하나

A씨는 어디까지 배상받을 수 있을까. 변호사들은 망가진 난방 필름, 바닥재, 천장 복구 비용 등 직접 손해는 물론, 수업 차질과 회원 이탈로 인한 영업 손실까지 청구 가능하다고 조언했다.

가장 중요한 것은 입증이다. 김기윤 변호사(김기윤 법률사무소)는 “법적 대응을 위해서는 아래와 같은 손해 내역을 체계적으로 확보하는 것이 무엇보다 중요하다”고 말했다.

• 누수 장면을 촬영한 사진과 영상
• 건물 구조 문제를 진단한 방수업체 관계자의 진술서나 사실확인서
• 1년간 건물주와 주고받은 수리 요청 문자메시지 및 통화 녹음
• 누수 전후 매출을 비교할 수 있는 카드사·세무 자료
• 망가진 시설 수리비에 대한 견적서 및 영수증

버티거나, 계약 끝내거나…임차인의 선택지는

손해배상과 별개로 다른 선택지도 있다. 누수로 요가원 일부를 사용하지 못했다면 그 비율만큼 월세를 깎아달라는 차임 감액 청구가 가능하다.

만약 누수가 너무 심각해 요가원 운영 자체가 불가능하다면 계약 해지를 통보하고 보증금 반환을 청구할 수도 있다. 김경수 변호사(법무법인 창경)는 “임대차 목적 달성이 불가능할 정도라면 계약 해지 사유가 충분하다”고 설명했다.

법적 절차의 첫 단추는 내용증명 발송이다. 이를 통해 임대인에게 의무 위반 사실과 손해 내역을 알리고, 법적 조치를 예고하며 최후통첩을 해야한다.