집주인 사망 후 보증금 미루는 상속인들에게 '사이다' 날리는 법

계약 만료를 앞두고 집주인이 세상을 떠났다는 비보가 날아들었다. 황망함도 잠시, 집주인 아들은 '9월과 10월에 나눠서라도 보증금 5천만원을 꼭 돌려주겠다'고 약속했지만, 며칠 뒤 '누나가 차용증을 안 써줘서 못 준다'며 말을 바꿨다. 세입자 A씨에게 닥친 날벼락 같은 상황이다.

황당한 상속인들…누나 탓에 돈 못 준다?

A씨는 2년 전 집주인과 그의 딸 공동명의로 월세 계약을 맺고 거주해왔다. 묵시적 갱신으로 살던 중 이사를 준비했지만, 집주인의 갑작스러운 사망과 상속인들의 이해 못 할 태도에 발이 묶였다.

보증금 지급 거부 이유로 지목된 집주인의 딸은 A씨와 같은 건물에 살면서도 연락을 피하고 있다. 답답한 마음에 A씨는 일단 집주인의 남편과 아들, 딸 앞으로 보증금 반환을 촉구하는 내용증명을 보냈다.

집주인 사망하면 보증금도 끝?

집주인이 사망해도 보증금 반환 의무는 사라지지 않고 상속인들에게 그대로 승계된다.

법무법인 유안의 조선규 변호사는 "임대차보증금 반환채무는 상속인들에게 상속되며, 판례는 이를 불가분채무로 본다"며 "따라서 세입자는 상속인들 중 누구에게나 보증금 전액의 반환을 청구할 수 있다"고 설명했다. 불가분채무란 상속 지분과 관계없이 상속인 각자가 빚 전부에 대해 책임 지는 것을 뜻한다.

법무법인 창세 박영재 변호사 역시 "집주인이 사망한 이상 그 상속인들(배우자·자녀)이 상속을 포기하지 않는 한, 보증금 반환채무를 공동으로 부담하게 된다"고 못 박았다.

특히 A씨의 경우 계약서에 집주인의 딸이 공동임대인으로 이름을 올렸으므로, 딸은 상속인으로서의 책임과 별개로 계약 당사자로서도 보증금 반환 의무를 진다.

세입자 무관한 차용증…상속인들 내부 문제일 뿐

집주인 아들이 지급 거절 이유로 든 차용증은 세입자와 아무런 관련이 없는, 상속인들 내부의 문제일 뿐이다.

법무법인 명륜 오지영 변호사는 "차용증 작성 요구는 상속인 중 한 명이 보증금을 먼저 내줄 경우, 나중에 다른 상속인들에게 각자의 몫을 청구(구상권 행사)하기 위한 증빙자료를 만들려는 것"이라며 "이는 상속인들 간의 내부 문제일 뿐 세입자와는 직접적인 관련이 없다"고 선을 그었다.

내 돈 지키는 법적 절차

상속인들이 계속 비상식적인 이유를 대며 보증금 반환을 미룬다면, 법적 조치는 명확하다. 내용증명 발송 후에도 묵묵부답이라면 다음 단계는 소송이다.

소송 전후로 이사를 해야 한다면 임차권등기명령 신청은 필수다.

법률사무소 명중 임승빈 변호사는 "임차권등기를 하면 이사 후에도 대항력과 우선변제권(보증금을 먼저 돌려받을 권리)이 유지되고, 보증금에 대해 연 12%의 지연손해금까지 받을 수 있어 임대인을 압박하는 효과가 크다"고 조언했다.

이후 상속인 전원을 상대로 보증금반환청구소송을 제기해야 한다.

HB&Partners의 이충호 변호사는 "소송에서 승소 판결을 받으면 이를 근거로 상속인들의 재산(해당 건물 포함)에 강제집행(경매 등)을 신청해 보증금을 회수할 수 있다"며 "건물이라는 명확한 담보가 있으므로 최종적으로 보증금을 반환받을 가능성은 매우 높다"고 전망했다.