집주인 거짓말로 전세난에 집 샀는데…2300만원대 대출이자, 받아낼 수 있나요?

집주인이 직접 살겠다며 계약 갱신을 거부해 어쩔 수 없이 집을 나온 A씨. 하지만 극심한 전세난에 새 전셋집을 구하지 못했고, 결국 5억 원대 아파트를 매매했다.

그런데 이사 후 알아보니, 집주인은 직접 들어와 살지 않고 바로 다른 세입자를 들여 전세를 주고 있었다. 억울한 마음에 A씨는 집주인을 상대로 소송을 결심했다.

A씨는 집을 사느라 추가로 빌린 대출금 2억 5,000만원에 대한 2년 치 이자 2,300만원대, 매매 중개보수 220만원대, 이사비 180만원 등 총 2,800만원이 넘는 돈을 손해배상으로 청구하고 싶다.

과연 법원은 A씨의 손해를 어디까지 인정해 줄까?

"직접 살겠다"던 집주인, 알고 보니 거짓말

A씨는 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신요구권을 거절하자 주변에 비슷한 조건의 전셋집을 알아봤다. 하지만 당시 전세 매물이 거의 없어 울며 겨자 먹기로 5억 원대 아파트를 매수했다.

이 과정에서 A씨는 주택담보대출을 받아 2년간 2,300만 원대의 이자를 내게 됐고, 매매 중개보수로 220만 원대, 이사 및 입주 청소 비용으로 180만 원을 지출했다. A씨는 이 모든 비용과 정신적 고통에 대한 위자료 100만 원을 집주인에게 청구할 계획이다.

핵심 쟁점 '주택 매매 비용'…법원 "인정 어렵다" 보는 이유

결론부터 말하면, A씨가 청구하려는 항목 중 매매로 인해 발생한 대출이자 및 중개보수 전액을 받아내긴 어려울 수 있다.

변호사들은 법원이 임대인의 거짓말로 인한 손해 범위를 통상 '새로운 전셋집을 구하는 데 드는 비용' 수준으로 보기 때문이라고 설명했다.

법 무 법 인 중산 김영오 변호사는 "법적으로 '부동산 매수'는 자산 형성 및 소유권 취득 행위로 본다"며 "매매로 인한 중개보수나 대출이자는 소유권을 얻기 위한 비용이지, 임대인의 불법행위와 직접적인 상당인과관계가 있는 손해로 인정해주지 않을 가능성이 매우 높다"고 분석했다.

로버스 법률사무소 신은정 변호사 역시 "세입자가 주택을 매수한 경우, 매매 중개수수료나 주택담보대출 이자는 자산 취득의 성격이 강하여, 임대인의 갱신 거절과 직접적인 인과관계가 있는 손해로 인정받기 매우 어렵다"고 밝혔다.

다만, 매매가 불가피했다는 점을 입증한다면 다퉈 볼 여지는 있다.

법무법인 선승 안영림 변호사는 "당시 전세 매물이 부족했고 유사 주택을 구하기 어려웠다는 자료가 있다면, 매매가 불가피했다는 점을 주장해 볼 여지가 있다"고 조언했다.

이사비는 인정, 하지만 더 중요한 '법정 배상액' 3가지

반면 이사비와 입주청소비 180만 원은 A씨가 영수증을 가지고 있고, 집주인의 갱신 거절로 인해 직접 발생한 비용이므로 손해로 인정될 가능성이 높다.

하지만 변호사들은 실제 손해액을 따지기 전에, 주택임대차보호법이 정한 세 가지 손해배상액 산정 기준부터 확인해야 한다고 입을 모았다. 이 중 가장 큰 금액을 청구할 수 있기 때문이다.

법무법인 현림 윤상현 변호사는 "실제 손해 대신 ①갱신거절 당시 보증금을 월세로 환산한 금액(환산월차임)의 3개월분, 또는 ②새 세입자에게 받은 전세금과 질문자님 전세금의 차액을 월세로 환산한 2년분 중 큰 금액을 청구할 수 있다"고 설명했다. 나머지 하나는 ③갱신거절로 임차인이 입은 실제 손해액이다.

특히 전세난 시기에 집주인이 전세금을 올려 새로운 계약을 맺었다면, 두 번째 기준인 '환산월차임 차액 2년분'이 A씨가 청구하려는 실제 손해액보다 훨씬 클 수도 있다.

디센트 법률사무소 홍푸른 변호사는 "갱신거절을 당한 임차인은 그 주택의 임대차 정보를 열람할 권리가 있다"며 "확정일자 부여 현황 열람으로 새 임차인의 전세금을 확인해 세 산식을 모두 계산해 보는 것이 출발점"이라고 조언했다.