오피스 분양 계약, '임대수익 보장' 약속 믿었다가…해지 가능할까?

'월세 100만원 보장' 그 말만 믿었는데…3억 오피스의 배신

2023년, A씨는 경기 시흥의 한 오피스를 3억 원에 분양받으며 안정적인 노후를 꿈꿨다. 분양 홍보관 센터장은 "준공 후 3개월 안에 임차인을 구해 월 100만 원의 수익을 보장하겠다"며 '임대보증확약서'까지 써줬다. A씨는 그 약속을 믿고 계약금 3천만 원을 망설임 없이 지불했다. 그러나 2025년 3월 입주를 앞둔 지금, A씨의 꿈은 산산조각 날 위기에 처했다.

믿었던 '임대보증확약서', 휴짓조각 될 위기

문제는 복합적이었다. 잔금 대출을 받아도 당장 수중에 쥘 현금이 부족했고, 부동산 시장 침체로 오피스의 경제성마저 뚝 떨어졌다. 하지만 가장 큰 배신은 '월세 100만 원' 약속의 붕괴였다. 주변 오피스 시세는 월 40만 원 수준에 불과했고, 철석같이 믿었던 분양사 측은 연락마저 두절된 상태다. A씨 손에 남은 것은 "3개월 내 임차 계약 진행"이라는 문구가 선명한 확약서 한 장뿐이었다.

변호사들 한목소리 "확약서 불이행, 계약 해지 '열쇠'"

답답한 마음에 법률 전문가들의 문을 두드린 A씨에게 희망적인 답변이 돌아왔다. 다수의 변호사들은 A씨의 사연을 듣고 "임대보증확약서 불이행을 근거로 계약 해지를 주장해볼 수 있다"고 입을 모았다.

법무법인 선의 김우중 변호사와 법무법인 대한중앙의 조기현 변호사 등은 "단순히 경제성이 떨어진다는 이유만으로는 계약 해지가 어렵지만, 분양사가 특약으로 내건 '임대 보장' 약속을 지키지 않은 것은 명백한 채무불이행(계약 의무 위반)에 해당할 수 있다"고 분석했다.

소송 전 '내용증명'부터…법적 대응의 첫 단추

변호사들은 소송에 앞서 '내용증명' 발송을 첫 단계로 조언했다. 내용증명은 법적 효력은 없지만, 상대방에게 계약 해지 의사와 그 법적 근거를 공식적으로 통보해 심리적 압박을 가하는 수단이다.

조기현 변호사는 "내용증명에 확약서 불이행 사실을 명시하고, 계약금 반환을 요구해야 한다"며 "요구에 불응하면 소송을 제기할 것이며, 패소 시 상대방이 소송비용까지 부담해야 한다는 점을 명확히 알려 소송 전 해결을 유도할 수 있다"고 설명했다.

수익률 과장 광고·설계 변경, 추가 쟁점으로 부상하다

'임대보증확약서' 외에도 추가적인 법적 쟁점이 존재한다. 더신사 법무법인의 정찬 변호사는 "홍보 당시 제시한 예상 임대료와 실제 시세가 크게 차이 난다면 허위·과장 광고를 이유로 한 '기망(상대방을 속임)' 계약 취소를 주장할 수 있다"고 짚었다.

대법원 판례 역시 "거래의 중요한 사항에 관해 신의성실 의무에 비추어 비난받을 정도로 허위 고지한 경우는 기망행위에 해당한다"고 보고 있다.

비록 계약서에 임의 동의 조항이 있더라도, 건물의 본질적인 부분을 변경한 '중대한 설계 변경' 역시 계약 해지 사유가 될 수 있다고 법조계는 보고 있다. 결국 A씨의 사례는 분양 계약 시 '보장', '확정' 등의 문구가 담긴 약속은 반드시 서면으로 남기고, 그 법적 효력을 꼼꼼히 따져봐야 한다는 교훈을 남긴다.