'생애 첫 집' 사려다 날벼락…계약금 지키려 세입자 됐는데, '가짜'라며 소송당했다

생애 최초로 내 집 마련을 꿈꿨던 A씨 부부. 계약금까지 모두 냈지만, 잔금 지급을 앞두고 매도인이 개인회생 절차에 들어가면서 꿈은 악몽이 됐다.

매도인은 "돌려줄 돈이 없으니 마음대로 하라"고 버텼다. 길거리에 나앉을 위기에 처한 A씨 부부는 매도인과 협의해 이미 지급한 계약금을 보증금으로 삼아 그 집에 들어가 살기 시작했다.

이후 집이 경매로 넘어가고 A씨 부부는 소액임차인으로서 최우선변제금을 배당받았다. 하지만 이내 부실채권(NPL)을 사들인 투자업체가 "두 사람은 진짜 세입자가 아니다"라며 배당 이의 소송을 제기했다.

피해자에서 순식간에 피고가 된 A씨 부부. 억울함을 풀고 어렵게 지킨 돈을 보호할 수 있을까?

계약금 지키려 세입자 됐는데…돌아온 건 '가장임차인' 소송

A씨 부부는 생애 최초 주택 구매를 위해 아파트 매매계약을 맺고 계약금을 정상적으로 이체했다. 하지만 잔금일 직전, 매도인에게 개인회생 및 가압류 사태가 터지며 소유권 이전이 불가능해졌다.

매도인이 계약금 반환을 거부하자, A씨 부부는 이미 낸 돈을 지키기 위해 어쩔 수 없이 계약금을 보증금으로 전환하고 해당 아파트에 입주해 실거주했다.

이후 집이 경매에 넘어가자, A씨 부부는 주택임대차보호법에 따라 소액임차인으로 최우선변제금을 배당받았다. 그러자 경매 부동산의 근저당권 등 부실채권을 싼값에 사들인 원고(NPL 업체) 측이 A씨 부부를 '가장임차인'(가짜 세입자)으로 몰아 소송을 걸어온 것이다. A씨 부부가 받은 배당금 때문에 자신들이 받을 돈이 줄었다고 주장하며 배당 결과에 이의를 제기했다.

최근 소장을 받은 A씨 부부는 한 달여 뒤인 8월 14일까지 법원에 답변서를 내야 하는 급박한 상황에 놓였다.

법원이 '가짜 세입자'로 의심하는 경우

변호사들은 원고 측이 매매계약이 임대차계약으로 전환된 형식 자체를 문제 삼을 것이라고 분석했다.

법률사무소 명중 임승빈 변호사는 "매매계약을 보증금으로 전환한 구조 자체는 통정허위표시(짜고 하는 거짓 계약)나 사해행위(채권자를 해치는 재산 처분)로 오해받기 쉬워 원고 측이 집중 공략할 지점"이라고 설명했다.

법원은 임대차계약의 주된 목적이 주택 거주가 아니라, 소액임차인으로 보호받아 다른 채권자들보다 먼저 돈을 회수하려는 것이었다면 진짜 임차인으로 보지 않는다.

모두로 법률사무소 한대섭 변호사는 "원고 측은 A씨가 매도인과 짜고 법이 보호하는 소액임차인의 최우선변제금을 부당하게 가로채기 위해 허위로 임대차 계약을 맺었다고 주장하는 것"이라며 "채무자가 돈을 빼돌린 것으로 보아 사해행위 취소까지 함께 청구한 전형적인 배당이의 소송 구조"라고 짚었다.

"실거주 목적 입증이 관건…'디딤돌 대출'이 핵심 증거"

결론부터 말하면 변호사들은 A씨 부부가 '진짜 세입자'임을 입증할 증거가 충분해, 충분히 방어할 수 있는 사안이라고 봤다. A씨 부부가 처음부터 거주할 목적이 뚜렷했고, 채권 회수만을 위한 '가장 임차인'과는 명확히 다르다는 것이다.

법무법인(유한) 엘케이비평산 정진열 변호사는 "매매계약금 이체 내역, 디딤돌 대출 승인 내역은 허위 세입자가 아닌 '실제 채권자 및 실거주 목적 임차인'임을 증명하는 중요한 근거"라고 밝혔다. 특히 주택 구매를 위해 받았던 '생애최초 디딤돌 대출' 승인 내역은, 처음부터 투기나 사해의도 없이 정상적인 주택 매수를 추진했다는 가장 강력한 증거가 될 수 있다.

로버스 법률사무소 신은정 변호사는 "대법원 판례상 기존 채권을 임대차보증금으로 전환했더라도 실제로 주택을 인도받아 거주하고 있다면, 정당한 소액임차인으로 보호받을 수 있다"고 설명했다. A씨 부부가 확보한 이사·도배·에어컨 설치 영수증, 관리비 납부 내역 등은 실제 거주 사실을 뒷받침하는 강력한 증거다.

법무법인 쉴드 이진훈 변호사는 "매도인과의 녹취록은 매도인 귀책으로 계약이 변경된 정황을 보여주므로, 사해의사가 없었다는 주장의 근거가 된다"고 덧붙였다.

변호사들은 확보한 증거들을 시간순으로 정리해, 답변서 제출 기한인 8월 14일을 놓치지 않고 법원에 일관된 논리로 반박하는 것이 무엇보다 중요하다고 강조했다.

신은정 변호사는 "기한을 넘기면 원고의 주장을 인정하는 것으로 간주되어 불이익을 받을 수 있으므로 신속한 조치가 필요하다"고 조언했다.