전재산 압류 숨기고 전세 증액 유도…4억 보증금 찾을 수 있을까

세입자 A씨는 당초 보증금 1억 5000만 원에 월세 60만 원 조건으로 임대차 계약을 맺었다. 그러나 집주인 B씨의 거듭된 설득으로 보증금을 세 차례 올리며 총 4억 원 규모의 전세 계약으로 전환했다.

문제는 마지막 증액분인 1억 5000만 원대를 송금하던 시점이었다.

당시 B씨의 모든 재산은 이미 압류가 들어온 상태였다.

엎친 데 덮친 격으로 첫 계약 바로 다음 날에는 해당 주택에 5억 2000만 원 상당의 근저당이 설정된 사실도 뒤늦게 드러났다.

B씨는 심지어 공동명의자인 아내에게 빚을 모두 떠넘긴 뒤 아내가 파산 신청을 하도록 유도하여, A씨는 경매 진행 시 아내의 다른 채권자들과 배당금을 나누어야 하는 처지에 놓였다.

변제 능력 숨긴 계약 전환…변호사들 "전형적인 사기"

법률 전문가들은 보증금을 돌려줄 능력이 없는 상태에서 이를 숨기고 계약을 유도했다면 사기죄가 성립할 가능성이 높다고 분석했다.

제로변호사 홍윤석 변호사는 "임대인이 자력 없음에도 전세 계약을 유도한 것은 사기죄 성립 가능성이 높다"며 "계약 직후 근저당을 설정하고 파산 절차를 악용하는 행위는 기망의 고의가 입증될 여지가 크다"고 설명했다.

법무법인 인의로 강유진 변호사 역시 "반환 능력이나 의사 없이 이를 숨긴 채 증액을 유도했다면 사기죄의 기망행위와 고의가 핵심 쟁점이 된다"고 짚었다.

법무법인 창세 김정묵 변호사는 "마지막 증액분을 받을 당시 임대인이 이미 재산에 압류가 들어와 있었고 보증금을 반환할 현실적인 능력이 없었다"며 "그런 상황을 알면서도 이를 숨기고 전세 4억 원까지 증액하도록 유도했다면, 계약 당시부터 변제능력·의사가 없었던 것으로 인정되어 사기죄가 성립할 가능성이 있다"고 밝혔다.

은행이 무조건 1순위?…'전입신고일'이 배당 순위 가른다

경매 시 은행 다음 2순위로 밀려날 것을 우려하는 세입자에 대해 변호사들은 전입신고일이 순위를 좌우한다고 지적했다.

법무법인 대한중앙 이동규 변호사는 "주택의 인도와 전입신고 및 확정일자를 갖추면 우선변제권을 취득하지만 대항력은 원칙적으로 전입신고 다음 날 발생하므로 하루 차이가 배당순위를 좌우할 수 있다"고 설명했다.

즉, A씨의 전입신고 효력이 근저당 설정일보다 앞섰다면 은행보다 선순위일 수 있다.

다만 이푸름 법률사무소 이푸름 변호사는 "증액된 보증금 부분의 우선순위는 각 증액계약의 확정일자 등 구체적인 내용을 별도로 확인해야 한다"고 조언했다.

아내 파산·공동명의…형사·민사 '투트랙' 대응해야

사안이 복잡하게 얽혀 있을수록 형사 고소와 민사 절차를 동시에 진행하는 전략이 중요하다.

법률사무소 도결 이환진 변호사는 "형사 고소와 민사 절차를 함께 진행하는 것이 중요하다"며 "형사만으로 보증금이 자동 회수되지는 않으므로 민사 절차를 병행해야 한다"고 말했다.

법무법인 현림 윤상현 변호사 역시 "사기로 인한 손해배상 채권은 파산 면책을 받아도 책임이 면제되지 않는다"며 형사 고소를 통해 사기죄를 입증하는 것이 핵심이라고 강조했다.

또한 윤 변호사는 '전세사기피해자 특별법'에 따른 피해자 결정 신청을 권하며 "전 재산이 압류된 상태에서 전세금 증액을 유도하고 계약 직후 5억대 근저당을 설정한 정황이면 소명 여지가 크다"며 "피해자로 결정되면 경매 유예, 우선매수권 같은 지원을 받을 수 있다"고 덧붙였다.