370억 상가, 국유지에 발목…한남4구역 조합원의 선택은?

348억 원짜리 상가와 21억 원대 국공유지를 품은 서울 한남4구역의 한 조합원이 분양 신청 마감을 앞두고 중대 기로에 섰다.

‘현금청산’으로 빠른 자금 회수를 할 것인가, 아니면 ‘분양신청’으로 조합원 지위를 유지해 국공유지 우선매수권을 지켜낼 것인가.

법률 전문가들은 “현금청산을 먼저 선택해 버리면 이후 국공유지 매수 협의에서 입지가 약해질 수 있다”고 경고하며, 섣부른 결정이 가져올 파장을 지적했다.

"점유한 국유지, 공짜로 살 수 있나요?" 350억 자산가의 질문

서울 용산구 한남4구역 재개발 사업이 본궤도에 오르면서 한 법인 소유주의 고민이 깊어지고 있다. 이 법인은 구역 내에 종전자산 감정평가액 약 348억 원에 달하는 상가 건물을 보유하고 있다.

문제는 이 건물이 약 21.5억 원 가치의 국공유지(도로 부지)를 점유하고 있다는 점이다. 분양 신청 마감일이 임박하자, 법인 대표 A씨는 법률 전문가들에게 해법을 찾기 시작했다.

그의 핵심 질문은 두 가지였다. 첫째, 점유 중인 국공유지를 무상으로 취득할 수 있는지, 둘째, 무상이 안 된다면 우선매수권을 지키기 위해 이번에 반드시 분양 신청을 해야 하는지였다. 수백억 자산의 향방이 걸린 절박한 물음이었다.

전문가들 한목소리 “국유지 무상 취득, 원칙적으로 어렵다”

A씨의 기대와 달리, 전문가들은 국공유지 ‘무상 취득’의 꿈에 대해선 회의적인 반응을 보였다. 도시정비법상 용도 폐지된 국공유지는 사업시행자인 ‘조합’에 무상 양도될 수 있지만, ‘개별 조합원’이 이를 공짜로 받는 법적 근거는 없다는 것이다.

법무법인 랜드로의 신지수 변호사는 “정비구역 내 국공유지는 일정 요건(점유·용도폐지 등) 하에 점유자에게 우선매각(수의계약)되는 제도가 있으나, '무상' 취득은 원칙적으로 어렵고 예외적입니다”라고 명확히 선을 그었다.

장원 로펌의 장원택 변호사 역시 “최근 판례와 헌법재판소 결정 역시 무상취득을 폭넓게 인정하는 방향은 아니므로, 현재로서는 무상취득 가능성을 신중하게 검토해야 할 것으로 보입니다”라며 현실적인 어려움을 지적했다.

섣부른 ‘현금청산’ 선택, 국유지 매수 기회 날릴 수도

무상 취득이 어렵다면 남은 카드는 돈을 내고 사는 ‘우선매수권’이다. 여기서 A씨의 진짜 딜레마가 시작된다. 이 권리를 지키기 위해 현금청산을 포기하고 분양 신청을 해야만 할까?

전문가들은 섣불리 현금 청산을 택하는 것은 위험하다고 경고했다.

법률사무소 강현의 최용석 변호사는 “현금청산을 먼저 선택해 버리면 이후 국공유지 매수 협의에서 입지가 약해질 수 있습니다”라고 직언했다.

신언 법률사무소 박영재 변호사는 그 이유를 구체적으로 설명했다. 그는 “현금청산을 하면 종전 자산이 조합으로 넘어가면서, 국공유지를 실제로 쓰는 주체도 조합 쪽으로 정리될 가능성이 큽니다. 그러면 내가 직접 사겠다는 구도가 흐려질 수 있어, 청산 타이밍은 더 신중해야 합니다.”라고 조언했다.

현금청산을 택하는 순간 조합원 지위를 잃고, 국유지 매입 협상 테이블에서 유리한 고지를 점하기 어려워진다는 의미다.