전세 묵시적 갱신 후 구두 합의, 효력은?

말 바꾼 집주인, 믿어도 되나? 묵시적 갱신 후 '구두 합의'의 함정

전세 계약 만료를 앞두고 집주인에게서 아무런 연락이 없어 자동 연장(묵시적 갱신)됐다고 믿었던 세입자 A씨. 하지만 이후 집주인과 나눈 ‘구두 합의’ 한마디에 계획했던 중도 퇴실이 불투명해지면서 법률 전문가들의 문을 두드렸다.

“이미 묵시적 갱신 됐는데”…뒤늦은 구두 합의의 함정

사건의 전말은 이렇다. A씨는 2023년 4월 8일부터 2025년 4월 8일까지 2년간의 전세 계약으로 거주했다. 주택임대차보호법에 따르면 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전(2025년 2월 8일)까지 계약 갱신 거절 의사를 통보해야 한다. 하지만 A씨의 집주인은 이 기간 아무런 통보도 하지 않았다. 법적으로 계약은 동일 조건으로 2년 더 자동 연장된 셈이다.

문제는 그 이후에 발생했다. A씨는 2025년 3월 27일, 집주인과 구두로 계약 연장에 합의했다. 당시 두 사람은 “묵시적 연장이 됐으니 별도의 계약서는 쓰지 말자”고까지 이야기했다.

평화롭게 계약이 연장된 줄 알았던 A씨는 개인 사정으로 2025년 11월 20일 중도 해지를 요청했지만, 집주인의 태도는 미묘하게 달라졌다. 구두 합의를 근거로 만기까지 거주해야 한다고 주장할 여지가 생긴 것이다.

일반법 vs 특별법, 변호사들 해석 엇갈린 이유

이 복잡한 상황에 대해 법률 전문가들의 의견은 엇갈렸다. 이는 일반적인 ‘계약법’ 원칙과 임차인 보호를 위한 ‘특별법’인 주택임대차보호법 중 어느 것에 무게를 두느냐에 따른 해석 차이 때문이다.

법무법인 인화의 김명수 변호사는 일반 계약법 원칙에 따라 구두 합의의 효력을 더 무겁게 봤다. 그는 “묵시적 갱신이 된 것은 맞지만, 그 이후 당사자들이 새롭게 2년 연장에 합의했다면 나중의 합의가 우선한다”고 분석했다. 이는 계약 당사자 간의 마지막 의사 합치를 존중하는 일반법적 시각으로, 이 경우 A씨는 집주인 동의 없이 중도 해지가 어려울 수 있다.

반면 법률사무소 유(唯)의 박성현 변호사는 특별법인 주택임대차보호법이 우선 적용된다는 정반대의 의견을 냈다. 박 변호사는 “주택임대차보호법은 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위한 특별 규정”이라며 “일단 묵시적 갱신이 성립하면 임차인은 언제든 계약을 해지할 권리를 얻게 되며, 이 권리는 명확한 서면 계약 없이 구두 합의만으로 쉽게 소멸하지 않는다”고 강조했다.

최종 승자는 ‘세입자’…주임법이 구두 약속보다 강한 이유

변호사들의 의견이 엇갈리는 가운데, 현행법과 판례는 임차인의 권리를 더 두텁게 보호하는 특별법의 손을 들어준다. 주택임대차보호법 제6조의2는 묵시적 갱신이 된 경우, 임차인은 ‘언제든지’ 계약 해지를 통지할 수 있다고 명시한다. 그리고 그 해지의 효력은 임대인이 통지를 받은 날로부터 ‘3개월’이 지나면 발생한다.

따라서 A씨의 사례에 법을 적용하면 결론은 명확해진다. 2025년 2월 8일까지 집주인의 통보가 없어 계약은 이미 묵시적으로 갱신됐다. 이후의 구두 합의는 법적으로 보장된 임차인의 해지권을 없애는 새로운 계약으로 보기 어렵다. A씨가 2025년 11월 20일 해지를 통보했으므로, 법적 효력은 3개월 뒤인 2026년 2월 20일에 발생한다. 집주인은 이날 A씨에게 보증금을 돌려줘야 할 의무를 진다.

“내용증명 보내고, 합의는 서면으로”…분쟁 막는 ‘철칙’

이번 사례는 전세 계약에서 ‘기록’의 중요성을 다시 한번 일깨워준다. 전문가들은 임차인이 중도 해지를 원할 경우, 가장 확실한 방법으로 ‘내용증명우편’을 통해 해지 의사를 통보하라고 조언한다. 이는 통보 사실과 날짜를 명확히 증명하는 법적 증거가 된다.

또한, 계약 조건을 변경하거나 새로운 합의를 할 때는 반드시 구두가 아닌 ‘서면 계약서’를 작성해야 한다. “좋은 게 좋은 것”이라는 안일한 생각이 나중에 수억 원의 보증금을 둘러싼 법적 분쟁으로 번질 수 있기 때문이다.

전세금 반환과 주택 인도는 동시에 이뤄져야 하는 ‘동시이행 관계’, 즉 “집주인은 보증금을 돌려주고 세입자는 집 열쇠를 넘기는 것을 동시에 해야 한다”는 점을 명심하고 분쟁의 소지를 처음부터 없애는 것이 현명하다.