계약 끝났는데 보증금이 묶였다…전세보증금 반환 소송 절차

2026. 08. 26 16:39 작성

sh.son@lawtalknews.co.kr

임차권등기명령이 1순위

임대인 무재산이어도 추적할 수 있다

본문의 이해를 돕기 위해 생성형 AI로 만든 이미지

전세보증금 반환 소송은 ① 임차권등기명령 ② 내용증명 ③ 지급명령 또는 반환소송 ④ 강제집행 4단계로 진행한다. 핵심 근거는 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)과 민사집행법(강제집행)이다.

서울 마포구 다세대주택에 2년간 거주한 30대 직장인 A씨. 계약 만료 한 달 전 임대인에게 갱신 거절 의사를 통보했지만, 만료일이 지나도 보증금 2억 4,000만 원이 들어오지 않았다.

임대인은 "다음 세입자가 들어와야 빼줄 수 있다"는 말만 반복했다. A씨는 이미 새 직장 근처에 이사 갈 집까지 계약한 상태다. 이런 상황에서 세입자가 가장 먼저 떠올리는 단어가 '전세보증금 반환 소송'이다.

정부는 임차권등기명령 절차를 임대인 송달 전에도 효력을 발생시키도록 한 개정 주택임대차보호법 이후, 세입자의 회수 속도를 끌어올리고 있다. 전세보증금 반환 소송 4단계 절차와 비용, 임대인 무재산 시나리오까지 한 번에 정리했다.

이사 가야 한다면 '임차권등기명령'부터 걸어둬야 한다

계약 만료 후 보증금을 받지 못한 채 이사를 가야 한다면, 가장 먼저 임차권등기명령부터 신청해야 한다.

주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 종료된 뒤 보증금이 반환되지 않은 경우, 임차인이 단독으로 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 한다.

임차권등기가 마쳐지면 이사를 나가더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다. 법원 처리 기간은 통상 약 2~7일 내외로 짧다.

2023년 7월 개정 이후에는 임대인에게 결정문이 송달되기 전에도 등기 효력이 발생한다.

내용증명 발송은 법적 강제력은 없지만, 향후 소송에서 청구의 의사 표시와 지연이자 기산점 입증의 핵심 증거가 된다. 보통 ▲임대차 계약 종료 사실 ▲보증금 반환 청구 ▲회신 기한(통상 7~14일) 3가지를 명시한다.

내용증명만으로 임대인이 보증금을 돌려주는 사례도 적지 않다. 법조계는 "심리적 압박과 더불어, 소송으로 갔을 때 임대인의 반환 지체 사실이 명확히 기록되는 효과가 크다"고 봤다.

보증금 액수와 임대인의 다툴 여지에 따라 지급명령(독촉절차)과 본안 반환소송 중 하나를 고른다.

임대인이 적극 다투지 않을 가능성이 크다면 지급명령이 빠르고 저렴하다. 임대인이 이의신청하면 그 시점에 본안 소송으로 자동 이행된다.

소액사건심판법은 청구금액 3,000만 원 이하 사건을 간이 절차로 다룬다. 다만 전세보증금은 대부분 이 한도를 넘기 때문에 일반 민사소송으로 진행된다. 본안 소송 평균 기간은 1심 약 4~6개월이다.

승소 판결문(집행권원)을 손에 쥐었다면 민사집행법에 따라 강제집행을 신청해 임대인의 부동산·예금·급여를 압류·환가한다. 가장 흔한 방법은 임차 주택 자체에 대한 부동산 경매다.

다만 깡통전세에서는 선순위 근저당이 먼저 변제받기 때문에 우선변제권을 가진 임차인이라도 회수액이 줄어든다. 이때는 주택임대차보호법 제8조의 소액임차인 최우선변제 제도가 보호선이 된다.

다만 지역별 소액 기준 금액은 시행령 위임 사항으로 최신 고시를 확인해야 한다.

소송 비용은 인지대(청구금액 비례), 송달료(당사자 수 × 회당 단가 × 회수), 변호사 보수(선임 시) 정도다.

인지대·송달료의 정확한 산식과 단가는 민사소송등인지법과 대법원 송달료 규칙에 따라 산정되며, 대법원 전자소송 '소송비용 자동계산기'에서 정확한 금액을 확인할 수 있다.

변호사 보수는 사건 난이도와 보증금 규모에 따라 차이가 크다. 임대인이 다투지 않는 단순 사건은 셀프 소송 사례도 늘고 있다.

다만, 법조계는 "임대인이 본인 명의 부동산 외 재산을 숨기거나, 다수 임차인이 얽힌 깡통전세 사안은 변호사 조력이 회수율을 좌우한다"고 설명했다.

임대인이 무재산을 주장하거나 재산을 숨겼다고 의심된다면, 민사집행법에 따라 재산명시신청과 재산조회 신청으로 추적할 수 있다.

재산명시는 채무자가 법원에 재산목록을 직접 제출·선서하게 하는 절차다. 허위 제출 시 형사 처벌 대상이다.

이 절차에서도 답이 안 나오면 법원이 직권으로 금융기관·국토교통부 등에 재산조회를 보낸다. 보증금 채권은 소멸시효가 길지만, 채무자 재산이 발견될 때마다 추가 강제집행이 가능하다는 점은 기억해 둘 만하다.

A. 가능하다. 미반환된 차액에 대해 반환청구권이 성립하며, 청구금액은 차액 기준으로 산정한다. 인지대도 차액 기준으로 줄어든다.

A. 2023년 7월 개정 주택임대차보호법(제3조의3)에 따라 임대인 송달 전에도 등기 효력이 발생한다. 송달 회피로 절차가 지연되던 과거 문제는 상당 부분 해소됐다.

A. HUG·SGI·HF 등 보증기관에 이행청구를 먼저 하는 것이 일반적 순서다. 보증기관이 임차인에게 보증금을 먼저 지급한 뒤 임대인에 대한 구상권을 행사한다. 보증 가입 여부가 중요하다.

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