계약 해지하려는데 고의로 피하는 세입자⋯변호사가 알려주는 '잠수' 대응책

아파트를 세주고 있는 A씨는 이번 8월 현재 세입자와의 계약 만료를 앞두고 있다. 그런데 최근 A씨는 난감한 상황에 부닥쳤다. 현 세입자에게 "계약 연장을 원치 않는다"는 의사를 전달하려 하는데 연락이 도통 닿지 않아서다.

세입자와 통화를 시도해봐도 전화번호를 바꿨는지 '없는 번호'로 뜨고, 집으로 찾아가 벨을 눌러도 응답이 없다. 그래서 마지막 수단으로 내용증명까지 보내 보았으나, 그것도 '폐문부재'로 반송됐다.

세입자에게 무슨 일이 생긴 것은 아닌가 걱정도 됐지만, 며칠 지켜본 결과 세입자는 그 집에 여전히 살고 있다.

A씨는 이제 세입자가 '묵시적 계약연장'을 위해 의도적으로 연락을 피하는 것으로 밖에는 보이지 않는다. 임대차계약이 만료될 때 해지 의사표시가 전달되지 않으면 자동으로 갱신되는데, 세입자가 이를 악용하고 있는 것 같다. A씨는 이러한 상황에서 어떻게 해야 할지, 변호사에게 물었다.

주택임대차보호법은 임대인이나 임차인이나 임대차 기간 종료 1개월 전까지 상대방에게 계약해지 통지를 하도록 하고, 그렇지 않으면 기존 계약과 같은 조건으로 계약이 연장된 것으로 보는 '묵시적 계약갱신 제도'를 두고 있다.

이 때문에 변호사들은 상대방에게 직접 계약해지 의사를 전달하는 것이 가장 좋다고 말한다.

법률사무소 황금률 박주현 변호사는 "임대차계약을 연장하고 싶지 않다면 계약이 만료되기 1개월 전까지는 상대방에게 해지 의사를 통보하는 것이 바람직하다"며 "지속적으로 연락하고, 직접 찾아가는 것이 제일 좋은 방법"이라고 말했다.

법무법인 효현 박수진 변호사도 "아침부터 현관 앞에서 기다리든지 해서 세입자를 직접 만나 의사를 전달하고, 해당 대화는 녹음하라"고 조언했다.

하지만, 상대가 계속 피한다면 명도소송을 제기해야 한다고 말한다.

공동법률사무소 인도 안병찬 변호사는 "상대방이 연락을 계속 피하는 경우라면 인도소송 또는 명도단행 가처분신청을 하라"는 의견이다.

그는 "소를 제기하면서 임대차계약 해지 의사표시를 하면 된다"며 "해지 의사표시가 임차인에게 송달되지 않으면 '묵시적 갱신'이 인정될 수 있다"고 말했다.

법무법인 굿윌파트너스 주명호 변호사는 "민사소송의 경우 승소 시 변호사 비용 등 소송 비용을 상대방에게 청구할 수 있으므로 변호사를 선임해 명도소송을 제기하시는 것도 생각해 보라"고 권한다.

법무법인 해자현 윤현석 변호사도 "거주하고 있는 것이 확실하다면 품이 들더라도 사실적인 방법으로 접촉을 시도하는 수밖에 없다"며 "그렇지 않다면 지금이라도 바로 소장을 접수하는 편이 좋다"고 했다. 의사 표시를 확실히 했다는 걸 남기기 위해서다.

변호사들은 반송된 내용증명을 근거로 법원에 공시송달 신청을 하는 것도 하나의 방법이라고 말한다.

주명호 변호사는 "임차인과 사실적인 만남을 시도해 보는 것이 좋으나, 그것이 여의치 않다면 내용증명을 공시송달하는 방법이 있다"고 말했다.

그는 "반송된 내용증명을 근거로 법원에 의사표시의 공시송달 신청을 할 수 있다"며 "의사표시의 공시송달은 임차인의 주소지 관할법원 민사신청과에 접수하면 되고, 우편으로도 접수할 수 있다"고 설명했다.

민법 제113조(의사표시의 공시송달)는 "표의자가 과실 없이 상대방을 알지 못하거나 상대방 소재를 알지 못하는 경우, 의사표시는 민사소송법 공시송달의 규정에 의해 송달할 수 있다"고 규정하고 있다.

법무법인 영우 임광훈 변호사는 "A씨처럼 상대방의 소재지를 알 때는 해당 소재지, 주민등록상 최후 주소지 등으로 내용증명을 보냈지만 반송된 사실을 입증해, 일반적인 방법으로는 의사표시를 전달하기 어렵다는 사정을 법원에 소명해야 한다"고 말했다.

그는 "공시송달은 △법원 게시판에 소장과 소환장 게시, △관보나 신문에 게재, △전자 통신 매체 이용 등의 방법으로 '송달이 이루어진 것'으로 간주하고, 당사자나 법원은 그 후속 절차를 진행할 수 있게 된다"고 설명했다.