내 돈 떼먹고 보상금 대박? 돈 받으려면 '보상금 받을 권리'에 족쇄를 채워라

채무자가 '토지보상금' 받을 때 떼인 돈 받는 법, 변호사 8인의 만장일치 해법

빌려준 돈을 받지 못해 속을 끓이던 A씨에게 뜻밖의 소식이 날아들었다. 채무자 B씨의 땅이 신도시 개발에 포함돼 거액의 보상금을 받게 됐다는 것이다.

반가움도 잠시, '보상금을 받고도 돈을 갚지 않거나 빼돌리면 어떡하지?' A씨의 머릿속은 복잡해졌다.

섣부른 토지 가압류, 수용 순간 '휴지조각' 된다

급한 마음에 B씨의 땅부터 묶어두는 '토지 가압류'를 떠올렸다면 최악의 수를 두는 셈이다. 토지가 공익사업에 수용(강제 취득)되면, 사업시행자는 마치 공장에서 막 출고된 새 차처럼 아무런 권리관계가 없는 깨끗한 상태로 소유권을 넘겨받는다. 이를 법률 용어로 '원시취득'이라 한다.

즉, A씨가 B씨의 땅에 걸어둔 가압류라는 '찜'의 효력은 눈 녹듯 사라지는 것이다. 대법원 역시 "토지수용으로 가압류의 효력은 소멸하고, 그 효력이 수용보상금 채권에 당연히 옮겨가지 않는다"(대법원 2004. 4. 16. 선고 2003다64206 판결)고 못 박았다.

변호사 8인 만장일치, 정답은 '보상금 채권' 가압류

그렇다면 A씨가 휘두를 수 있는 가장 날카로운 칼은 무엇일까. 법률 전문가 8인은 만장일치로 '토지보상금 채권 가압류'를 지목했다. A씨가 취할 최선의 전략은 B씨의 땅이 아닌, B씨가 사업시행자(LH공사, 지자체 등)로부터 보상금을 받을 '권리' 그 자체에 족쇄를 채우는 것이다.

법원의 힘을 빌려 사업시행자(제3채무자)에게 'B씨에게 보상금을 주지 말고 동결하라'고 명령하는 강력한 조치다. 이 방법은 B씨의 동의 없이 A씨가 단독으로 신속하게 진행할 수 있어 현실성이 높다.

근저당·공증? 채무자 협조 없인 '그림의 떡'

물론 B씨가 순순히 협조한다면 토지에 '근저당권'을 설정하거나 '강제집행을 인낙한다'는 문구를 넣은 '공정증서'를 받는 방법도 있다. 근저당권은 다른 빚쟁이를 제치고 먼저 돈을 받을 수 있는 '우선권'이고, 공정증서는 소송 없이 바로 강제집행에 나설 수 있는 '만능키'다.

하지만 돈 갚을 의지가 없는 채무자가 이런 서류에 선뜻 도장을 찍어줄 리 만무하다. 결국 A씨에게는 '그림의 떡'일 뿐이다.

떼인 돈 회수 3단계: 동결 → 증명 → 최종 회수

결국 A씨가 떼인 돈을 되찾는 과정은 세 단계의 스토리로 요약된다. 첫 단계는 '보상금 동결'이다. A씨는 '토지보상금 채권 가압류'를 신청해 B씨의 보상금이 빠져나가지 못하도록 묶어둬야 한다. 법률사무소 더든든의 추은혜 변호사는 "보상계획 공고 전, 즉 골든타임에 조치를 취해야 한다"고 강조했다.

두 번째 단계는 '채권 증명'이다. 가압류는 임시 조치이므로, A씨는 B씨에게 돈을 빌려줬다는 사실을 법적으로 인정받는 '대여금 반환 청구' 본안소송을 제기해야 한다.

마지막 단계는 '최종 회수'다. 본안소송에서 승소하면, A씨는 이 판결문을 근거로 가압류를 '압류 및 추심명령'으로 전환해 동결된 B씨의 보상금에서 자신의 몫을 직접 가져올 수 있다. 이로써 A씨는 비로소 떼였던 돈을 손에 쥐게 된다.