천장에서 물이 '뚝뚝'에 곰팡이까지... 집주인이 숨긴 하자, 계약 해지 되나요?

A씨는 2년 월세 계약을 맺고 빌라에 입주했다. 보증금은 3000만원이었다. 그런데 입주 직후부터 천장에서 물이 떨어지기 시작했다. 임대인에게 여러 차례 수리를 요청했지만 상황은 나아지지 않았다.

알고 보니 이전 세입자가 살 때도 비슷한 문제가 있었다. 임대인은 이 사실을 알면서도 A씨에게는 숨겼다. A씨는 이 계약을 물리고 보증금을 돌려받을 수 있을까?

입주 전부터 있던 물자국, '괜찮다'던 집주인의 말만 믿었는데…

A씨는 입주 전 집을 확인할 때부터 천장이 살짝 처져 있고 물자국과 곰팡이 흔적이 있는 것을 발견했다. 걱정이 돼 임대인에게 묻자 "괜찮다. 나중에 다른 하자가 생기면 같이 수리해주겠다"는 답이 돌아왔다.

하지만 입주 후 얼마 안 돼 천장에서 물방울이 떨어지기 시작했다. A씨는 그때부터 사진과 영상을 찍어두고 임대인에게 계속 수리를 요청했다.

임대인은 처음엔 윗집 에어컨 탓을 하다가, 설비 기사를 알아보겠다는 등 미온적인 태도를 보이며 수리를 미뤘다. 그 과정에서 A씨는 충격적인 사실을 알게 됐다.

과거 다른 세입자가 살던 시절에도 천장이 젖는 일이 있었지만, 임대인은 별다른 수리나 점검 없이 넘겼던 것이다. 계약 당시 부동산 중개인과 A씨는 이 사실을 전혀 듣지 못했다.

변호사 다수 "계약 해지 가능…수리의무·고지의무 위반"

결론부터 말하면, A씨는 임대차 계약 해지를 주장해볼 수 있다. 다수 변호사들은 임대인이 임차인이 집을 제대로 사용·수익할 상태를 유지해줄 의무(수선의무)를 위반했다고 봤다.

법무법인 게이트 김범석 변호사는 "천장 누수처럼 통상적인 주거를 방해하는 하자를 임대인이 상당한 기간 내에 수리하지 않는다면, 임차인은 계약 목적을 달성할 수 없음을 이유로 계약을 해지할 수 있다"고 설명했다.

법무법인 쉴드 이진훈 변호사 역시 "임대인은 민법 제623조에 따라 목적물을 사용·수익에 적합한 상태로 유지할 의무가 있으며, 이를 이행하지 않으면 임차인은 최고 후 계약을 해지할 수 있다"고 말했다.

과거 누수 사실을 알리지 않은 점도 임대인에게 불리한 정황이다.

로버스 법률사무소 신은정 변호사는 "과거 누수 사실을 알고도 계약 당시 임차인과 중개인에게 전혀 알리지 않은 것은 명백한 고지의무 위반"이라며 "계약 해지와 함께 이사 비용 등 추가 손해에 대해서도 배상을 청구할 수 있다"고 짚었다.

'해지 어렵다' 신중론도…"거주 불가능 수준 입증돼야"

반면, 계약 해지가 쉽지 않을 것이라는 신중한 의견도 있었다. 누수로 인해 일상생활이 불가능할 정도에 이르렀다는 점이 명확히 인정돼야 한다는 것이다.

법무법인 선의 김우중 변호사는 "누수 하자 보수를 임대인에게 요구할 수 있고, 임대인이 거부하면 소송도 가능하지만, 그것 하나만으로 임대차 계약 해지는 어려워 보인다"고 분석했다.

법무법인 인화 김명수 변호사도 "거주나 일상생활이 불가능할 정도에 이르렀다는 사실이 인정돼야 한다"며 "그러한 정도에 이르지 않은 경우에는 보증금이나 월세에 대한 감액 청구나 손해배상 청구가 가능하다"고 조언했다.

확실한 계약 해지를 원한다면 '이 절차'부터

변호사들은 계약 해지를 원활하게 진행하려면 반드시 거쳐야 할 절차가 있다고 강조했다. 바로 '내용증명'을 통해 임대인에게 수리를 정식으로 요구하는 것이다.

법무법인 랜드로 신지수 변호사는 "내용증명으로 일정 기한 내 수리를 촉구하고, 이행하지 않을 경우 계약 해지 의사를 밝히는 방식으로 진행해야 한다"며 "기한 내 미이행 시 계약 해지와 보증금 반환을 공식 청구할 수 있다"고 말했다.

법무법인 대한중앙 이동규 변호사 역시 "상당한 기간 내에 근본적인 누수 수리를 완료할 것을 요구하며 이행되지 않을 시 계약 해지 및 보증금 반환을 청구하겠다는 의사를 명확히 전달하는 것이 필요하다"고 덧붙였다.

만약 임대인이 끝까지 보증금을 돌려주지 않으면 임차권등기명령을 신청한 뒤 보증금 반환 청구 소송을 진행해 권리를 찾아야 한다.