서울 임대주택 2만 5천 호 만기 도래... 세제 혜택 축소, '위헌' 논란의 쟁점은?

정부가 다주택 임대사업자에 대한 세제 혜택 축소 방침을 시사하며 매물을 유도하고 있다. 2026년 현재 서울에서만 2만 5천 호가 넘는 임대주택의 의무임대기간이 종료될 예정인 가운데, 시장의 관심은 강남권 매물 출회 여부와 정책 변경의 법적 정당성에 쏠리고 있다.

정부의 정책 변경이 헌법상 '신뢰보호 원칙'과 '재산권 보장'을 침해하는지, 주요 쟁점을 법리적으로 분석했다.

서울 임대 물량 15% 강남 집중, 올해가 분수령

국토교통부 자료에 따르면 지난해 9월 기준 서울시 등록 민간임대 아파트는 총 5만 6,717호다. 이 중 15%에 달하는 8,390호가 강남·서초·송파 등 강남 3구에 집중된 것으로 나타났다.

특히 올해는 임대사업자의 의무임대기간이 대거 종료되는 시점이다. 연말까지 서울에서 2만 1,554호, 강남 3구에서만 4,386호의 의무 기간이 만료된다. 기종료 물량까지 합치면 서울 전체 2만 5천여 호가 매각 가능 상태가 된다.

시장에서는 이 물량이 매물로 나올지 주목하고 있으나, 변수는 '세금'이다. 예를 들어 강남구 역삼동의 한 아파트는 등록 당시(2018년) 대비 시세가 2배 이상 상승했다. 임대사업자들은 당초 정부가 약속했던 양도소득세 감면 혜택이 유지되기를 기대하지만, 정부 기조가 혜택 축소로 돌아서며 혼란이 예상된다.

1) 세제 혜택 축소, '재산권 침해'인가?

임대사업자 측은 "정부의 혜택 축소는 사유재산 침해"라고 주장한다. 그러나 법조계와 헌법재판소의 판례를 종합하면, 이를 헌법상 재산권 침해로 보기는 어렵다는 시각이 우세하다.

핵심은 '기대이익'에 대한 해석이다.

헌법재판소는 2024년 결정 등에서 "임대사업자가 세제 혜택이 지속될 것이라 믿은 것은 단순한 기대이익에 불과하며, 헌법이 보호하는 재산권의 범위에 포함되지 않는다"고 판시했다.

즉, 이미 확정된 권리를 뺏는 것이 아니라, 미래에 받을 것으로 예상했던 혜택을 줄이는 것은 재산권의 본질적 침해가 아니라는 판단이다. 다만, 과거에 이미 받은 혜택을 소급하여 환수하는 경우에는 재산권 침해 소지가 있다.

2) 정부 약속 변경, '신뢰보호 원칙' 위반인가?

두 번째 쟁점은 국가가 국민에게 한 약속(정책)을 지켜야 한다는 '신뢰보호 원칙' 위반 여부다. 이에 대해 법원은 개인의 신뢰보다 '공익'을 우선하는 경향을 보인다.

헌법재판소는 임대주택 제도가 투기 수단으로 악용되거나 집값 상승의 원인이 될 경우, 이를 시정하기 위한 정책 변경은 정당하다고 본다. "주택 시장 안정과 임차인 주거 보호라는 공익이 임대사업자의 이익보다 크다"는 논리다. 또한 정부가 지속적으로 정책 변경 신호를 보냈다면, 사업자가 이를 전혀 예측할 수 없었다고 보기 어렵다는 점도 고려된다.

'경과조치' 유무가 위헌 가른다

다만 정부의 정책 추진 방식에 따라 위헌 가능성은 남아있다. 법률 전문가들은 '경과조치(유예기간)' 마련 여부를 핵심 변수로 꼽는다.

2020년 임대사업자 제도 개편 당시 헌재가 합헌 결정을 내린 주요 근거는 정부가 기존 사업자에게 등록 말소 시점까지 세제 혜택을 유지해 주는 등 '완충 장치'를 뒀기 때문이다.

따라서 이번 정부의 조치가 ▲충분한 유예기간 없이 급격하게 시행되거나 ▲기존 사업자의 잔여 혜택을 일시에 박탈하는 형태라면, 이는 신뢰보호 원칙 위반으로 위헌 판단을 받을 여지가 있다. 결국 관건은 정부가 기존 사업자의 피해를 최소화할 보완책을 얼마나 촘촘하게 마련하느냐에 달렸다.