"내 가게에 카페 차리겠다는데, 주인이 막는다면?"

자동차 매장을 카페로 바꾸려는데 건물주가 "절대 안 된다"며 버티는 상황. 계약서엔 명확한 금지 조항도 없는데, 과연 임차인은 꿈에 그리던 카페를 열 수 있을까?

변호사들은 계약서에 명시적 제한이 없다면 업종 변경은 임차인의 권리라고 입을 모은다. 심지어 건물주가 공사를 막으면 '업무방해죄'까지 성립할 수 있다고 경고했다.

"카페는 절대 안 돼!"…인테리어 코앞, 날벼락 맞은 임차인

상가 1층을 빌려 자동차 관련 매장을 운영하던 A씨. 동업자의 개인 사정으로 홀로 가게를 떠안게 되면서 업종 변경을 결심했다. 그의 새로운 꿈은 아늑한 카페.

계약 기간도 1년 넘게 남았겠다, 부푼 마음으로 인테리어 공사를 준비하던 A씨에게 날벼락 같은 소식이 전해졌다. 건물주가 "이 건물에는 카페나 음식점은 절대 들일 수 없다"며 업종 변경에 완강히 반대하고 나선 것이다.

A씨는 계약서를 몇 번이고 다시 확인했지만, '카페 금지'나 '업종 변경 금지' 같은 문구는 어디에도 없었다. 계약 당시 관리규약이나 별도 특약에 대한 설명도 들은 기억이 없었다. 대화조차 통하지 않는 건물주 앞에서 A씨의 속은 까맣게 타들어 갔다.

계약서에 '금지' 없다면? 업종 변경은 임차인의 권리

A씨의 사연에 대해 법률 전문가들은 한목소리로 '계약서'를 가장 먼저 확인해야 한다고 조언했다. 계약서에 특정 업종을 금지하거나 업종 변경 시 임대인의 동의를 받도록 한 명시적인 조항이 없다면, 원칙적으로 업종 변경은 임차인의 자유로운 권리에 속한다는 것이다.

박현철 변호사는 "업종제한은 관리규약에 정해져 있거나 임대차 계약 당시 중요한 조건으로서 다루어지지 않았다면, 업종변경에 임대인의 동의는 불필요하다"고 잘라 말했다.

김동훈 변호사 역시 "임대차 계약서에 특약이나 관리규약으로 업종 제한이 명시되지 않았다면 원칙적으로 임차인은 자유롭게 업종을 변경해 영업하실 수 있다"고 설명했다.

즉, 임대인이 단순히 마음에 들지 않는다는 이유만으로 업종 변경을 막을 법적 근거는 없다는 의미다.

법적 권리 있어도 '이것'이 발목…'용도변경'의 함정

하지만 법적으로 업종 변경이 가능하다고 해서 모든 문제가 해결되는 것은 아니다. 전문가들은 '건축법상 용도변경'이라는 실무적 장벽을 넘어야 한다고 지적했다.

자동차 관련 시설에서 카페(휴게음식점)로 업종을 바꾸려면, 관할 구청에 건축물대장 기재사항 변경을 신청해야 할 수 있다. 문제는 이 과정에서 행정기관이 임대인의 동의서나 인감도장을 요구하는 경우가 많다는 점이다.

정진열 변호사는 "법적 동의 의무와 행정 절차상 필요한 협조는 별개이므로 이 부분을 먼저 확인해야 한다"고 조언했다. 계약상 권리가 있더라도, 카페 영업신고에 필수적인 서류에 임대인의 협조를 얻지 못하면 사업 계획 전체가 좌초될 수 있는 셈이다.