집주인이 “실거주할게요”라더니…보증금 1억 올려 새 세입자, 배상받을 수 있나?

세입자 A씨는 지난해 말 집주인 B씨로부터 '계약을 갱신해줄 수 없다'는 통보를 받았다. 집주인 B씨가 직접 들어와 살겠다는 '실거주'를 이유로 들었기 때문이다.

A씨는 결국 이사비와 부동산 중개수수료를 들여 같은 아파트 다른 동으로 이사했다. 그런데 황당한 소식이 들려왔다. B씨가 해당 집을 약 7개월간 비워두더니, 최근 보증금을 1억원, 월세를 10만원 올려 새로운 세입자를 들였다는 것이다.

A씨는 B씨를 경찰에 고소했다. 허위 실거주로 계약갱신을 거절당해 50% 이상 오른 월세까지 부담하게 된 억울함을 풀고 싶었다. A씨는 집주인에게 법적 책임을 묻고 손해를 배상받을 수 있을까?

'실거주' 통보 7개월 만에…보증금 1억 올린 집주인

A씨는 지난해 11월, 집주인 B씨로부터 계약을 갱신할 수 없다는 통보를 받았다. 집주인 가족이 직접 거주해야 한다는 이유였다. 주택임대차보호법상 임대인의 실거주는 세입자의 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 정당한 사유다.

A씨는 어쩔 수 없이 이사비와 중개수수료를 부담하며 새집을 구했다. 그런데 7개월 뒤인 올해 7월, B씨가 기존보다 보증금 1억원, 월세 10만원을 올려 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 사실을 알게 됐다.

결국 A씨는 B씨를 경찰서에 고소했고, 첫 경찰 조사를 앞두고 있다.

형사 처벌은 '글쎄'…“계획 바뀌었다”고 하면 입증 어려워

A씨는 B씨를 형사 고소했지만, 변호사들은 실제 처벌까지 이어지기는 쉽지 않을 수 있다고 분석했다. 사기죄가 성립하려면 집주인이 계약 갱신을 거절할 당시부터 세입자를 속일 '고의'가 있었다는 점을 입증해야 하기 때문이다.

법무법인(유한) 엘케이비평산 정진열 변호사는 "실무상 이런 사안이 사기죄로 인정되는 경우는 드물다"고 지적했다. 정 변호사는 "임대인 측에서 '당시엔 실거주할 생각이었으나 개인 사정으로 계획이 바뀌었다'고 항변하면 이를 뒤집기가 쉽지 않다"고 설명했다.

법무법인 게이트 허훈무 변호사도 "주택임대차보호법 위반 자체에 대한 형벌 규정이 별도로 존재하지 않아, 사기죄 등 형사적 성립 여부를 명확히 정리해야 한다"고 말했다. 법률사무소 길 길기범 변호사 역시 "형법상 처벌을 받는 범죄가 아니다"라고 선을 그었다.

이 때문에 변호사들은 형사 고소에만 매달리기보다는 민사상 손해배상을 통한 실질적인 피해 회복에 집중해야 한다고 조언했다.

진짜 무기는 '민사소송'…이사비에 2년치 월세 차액까지 청구 가능

변호사들은 민사상 손해배상 청구 소송을 통하면 A씨가 입은 손해를 충분히 배상받을 가능성이 크다고 봤다. 주택임대차보호법이 허위 실거주로 세입자에게 손해를 입힌 임대인의 배상 책임을 명확히 규정하고 있어서다.

법무법인 심의 심규덕 변호사는 "주택임대차보호법은 손해액을 ①갱신거절 당시 월차임 3개월분, ②신규계약과 기존계약의 환산월차임 차액 2년분, ③실제 손해액 중 가장 큰 금액으로 산정한다"고 설명했다.

법무법인 한설 조민성 변호사는 "민사 손해배상을 본류로 두고 형사를 병행하는 구조가 실효적인 사안"이라고 분석했다.

A씨의 경우 보증금 1억원이 증액됐으므로, 이를 월세로 환산해 2년치 차액을 계산하는 ②번 기준의 배상액이 가장 클 것으로 예상된다. 여기에 이사비와 중개수수료 등 실제 발생한 손해(③번 기준)도 청구할 수 있다.

법무법인 도모 고준용 변호사는 "형사 고소와 병행하여 주택임대차보호법에 근거한 손해배상 청구를 즉시 준비해 임대인을 압박하고 실질적 피해를 보전하는 전략이 중요하다"고 강조했다.