외국인 '갭투자' 원천 봉쇄…서울·수도권 '2년 실거주' 의무 부과

오는 26일부터 외국인은 실거주 목적이 아니면 서울 전역과 수도권 대부분 지역에서 주택을 살 수 없게 된다. 정부가 외국인의 투기성 주택 매입을 막기 위해 전세를 끼고 집을 사는 이른바 '갭투자'를 원천 봉쇄하는 강력한 규제 카드를 꺼내 들었다.

"집값 올린다" 비판 속 정부 칼 빼들다

그동안 부동산 시장에서는 외국인들이 국내 대출 규제를 피해 자국 자금으로 고가 주택을 사들여 집값을 끌어올린다는 비판이 끊이지 않았다. 실거주 없이 시세 차익만 노리는 투기성 거래가 시장을 교란한다는 지적이 잇따르자 정부가 칼을 빼 든 것이다.

국토교통부는 지난 21일 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 해당 지역을 '외국인 토지거래허가구역'으로 지정했다. 이 조치는 오는 26일부터 내년 8월 25일까지 1년간 효력을 갖는다.

허가 없으면 계약 '무효'…오피스텔은 빠졌다

이제 외국인 개인이나 법인이 해당 구역 내 주택을 사려면 반드시 관할 지자체장의 허가를 받아야 한다. 허가 없이 체결한 매매 계약은 법적 효력이 없어 소유권 이전 등기 자체가 불가능해진다. 다만 증여처럼 대가 없는 거래는 허가 대상에서 제외된다.

이번 조치는 아파트뿐만 아니라 단독·다가구·연립주택 등 모든 주거용 주택에 적용된다. 과거 일부 지역에 지정됐던 허가구역보다 훨씬 강력하고 촘촘한 규제망이다. 업무시설인 오피스텔은 이번 규제 대상에서 빠졌다.

"2년간 살아라"…어기면 매년 집값 10% 벌금 폭탄

이번 대책의 핵심은 '실거주 의무'다. 허가를 받고 집을 산 외국인은 취득일로부터 2년간 해당 주택을 임대하거나 비워둘 수 없고, 반드시 본인 거주용으로만 사용해야 한다. 전세를 놓거나 집을 비워두는 방식의 투기성 매매가 원천적으로 차단되는 셈이다.

만약 실거주 의무를 어기면 지자체는 이행 명령을 내리고, 이를 따르지 않을 경우 매년 주택 취득가액의 10%에 달하는 이행강제금을 물어야 한다.

이상경 국토부 1차관은 "실거주 의무 이행 여부를 철저히 점검할 것"이라며 "위반 정도가 심각하면 허가를 취소하는 방안까지 검토할 수 있다"고 경고했다.

서울은 '전역', 경기도·인천은 일부 제외

이번 규제는 서울 전역과 수도권 대부분 지역에 적용되지만, 일부 지역은 제외됐다. 경기도에서는 투기 우려가 상대적으로 적은 양주시, 이천시, 의정부시, 동두천시, 양평군, 여주시, 가평군, 연천군이 제외됐다. 인천에서는 동구, 강화군, 옹진군이 규제 대상에서 빠졌다.

"돈 어디서 났나"…자금 출처·비자 종류까지 캔다

정부는 자금 추적의 강도도 한층 높인다. 앞으로 외국인은 주택 매입 시 제출하는 자금조달계획서에 해외자금의 구체적인 출처와 비자 종류까지 상세히 기재해야 한다.

만약 해외에서 들여온 돈이 범죄수익 등 불법 자금으로 의심될 경우, 금융정보분석원(FIU)을 통해 해외 당국과의 공조 수사로 이어질 수 있다.

이상경 차관은 "이번 대책은 해외 자금 유입을 통한 외국인 투기를 방지하기 위한 것"이라며 "외국인의 시장 교란 행위를 원천적으로 차단해 우리 국민의 주거복지에 기여하겠다"고 강조했다.