집값 오르자 연락 끊은 매도인…계약 지킬 방법 없나요?

아파트 매매 계약 후 집값이 크게 오르자 태도를 바꾼 매도인 때문에 A씨는 애가 타고 있다.

계약을 지키겠다는 뜻으로 잔금 일부를 미리 보냈지만, 매도인은 연락을 피하며 계약을 파기할 듯한 태도를 보이고 있다.

대출과 이사 준비까지 모두 마친 A씨는 과연 이 계약을 지키고 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있을까?

집값 올랐다고 계약 파기?…‘이행의 착수’가 관건

변호사들은 매도인이 일방적으로 계약을 해제할 수 있는지는 매수인의 ‘이행의 착수’ 여부에 달렸다고 분석한다. 우리 민법(제565조)은 상대방이 계약 이행에 착수하기 전까지만 매도인이 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있도록 규정하기 때문이다.

즉, A씨가 잔금 일부인 2000만 원을 보낸 행위가 이행의 착수로 인정되면, 매도인은 배액배상만으로 계약을 마음대로 파기할 수 없게 된다.

법무법인 심 심준섭 변호사는 “6월 18일 잔금 일부 2,000만 원 송금과 대출 실행, 이사 준비 등이 이행착수로 인정될 수 있기 때문이다”라고 설명했다.

매도인이 잠적했다면…‘내용증명’과 ‘가처분’부터

변호사들은 매도인이 연락을 피하는 현 상황에서 즉시 법적 조치에 나서야 한다고 입을 모았다. 가장 먼저 할 일은 계약 이행 의사를 명확히 하는 내용증명을 보내는 것이다. 이는 추후 소송에서 계약 이행 의사와 준비 사실을 입증하는 중요한 증거가 된다.

더 시급하고 중요한 조치는 ‘부동산처분금지 가처분’ 신청이다. 매도인이 집을 다른 사람에게 팔아버리는 최악의 상황을 막기 위한 필수적인 법적 장치다.

법무법인 쉴드 이진훈 변호사는 “잔금일까지 매도인이 협조하지 않으면 처분금지 가처분을 즉시 신청해야 한다”고 강조했다.

잔금일에 돈 안 받으면 ‘공탁’, 끝내 버티면 ‘소송’으로

만약 잔금 지급일에 매도인이 나타나지 않거나 돈 받기를 거부하면 어떻게 해야 할까? 이때는 남은 잔금 전액을 법원에 맡기는 ‘변제공탁’ 절차를 밟아 매수인의 의무를 다했음을 증명해야 한다.

이후에도 매도인이 협조하지 않으면 최후의 수단으로 소유권 이전등기청구 소송을 통해 법원 판결로 강제 이행을 구할 수 있다.

법무법인 심 심준섭 변호사는 “매도인이 잔금일까지 협조하지 않으면 잔금을 법원에 공탁하고 소유권 이전등기 청구 소송을 제기하여 강제로 등기를 이전받을 수 있다”고 조언했다.