전세금 1억4천인데 계약서는 1억1900만원…'다운계약서' 썼다가 돈 떼일 위기,

A씨는 중기청 전세대출 1억 원에 자기 자본 4,000만 원을 더해 총 1억 4,000만 원의 보증금을 내고 다세대빌라에 입주했다. 하지만 계약 만기를 며칠 앞두고 집주인에게서 “돈을 못 주니 알아서 하라”는 통보를 받았다.

문제는 허그(HUG) 보증보험 가입을 위해 작성했던 ‘다운계약서’였다. 실제 보증금은 1억 4000만 원이었지만, 최초 계약서는 1억 3000만 원으로 작성했다. 이후 연장 계약 때는 공시지가 하락으로 보증금을 1억 1900만 원으로 낮춘 새 계약서를 썼다. 차액은 돌려받지 못했다.

결국 서류상 보증금과 실제 보증금이 달라지면서 허그 보증보험 이행청구도 거절될 위기다. A씨는 임차권등기명령과 전세금 반환 소송을 준비하고 있지만, 등기와 소송 서류에 보증금을 얼마로 적어야 할지 막막한 상황에 놓였다.

허그 보증보험 때문에 쓴 다운계약서, 부메랑이 되다

A씨가 겪는 문제의 시작은 허그 보증보험 가입을 위해 실제와 다른 금액으로 작성한 계약서였다. 실제 보증금은 1억 4000만 원이었지만, 대출 및 보증 요건을 맞추기 위해 서류상 금액을 낮췄다.

하지만 이런 다운계약서는 보증금 반환 분쟁 시 부메랑으로 돌아올 수 있다. 법적으로 실제 지급한 금액과 계약서상 금액이 다를 경우, 보증기관은 이를 '허위 계약'으로 보고 보증금 반환 책임을 거절할 수 있다.

실제로 대법원은 실제 지급금액과 다른 내용으로 체결된 전세계약은 보증약관상 '허위의 전세계약'에 해당해 주택도시보증공사가 보증책임을 지지 않는다고 판단한 바 있다.

임차권등기, '실제 금액' vs '계약서 금액'…어느 쪽이 맞나

결론부터 말하면 임차권등기명령 신청 시 보증금을 얼마로 적어야 하는지를 두고 변호사들의 의견이 갈렸다. 임차권 등기는 세입자가 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권(경매 시 먼저 돈을 돌려받을 권리)을 유지해 주는 핵심적인 법적 장치다.

법무법인(유한) 엘케이비평산 정진열 변호사는 실제 돌려받지 못한 1억 4000만 원 전체를 적어야 한다고 강조했다. 정 변호사는 "만약 1억 1900만원만 임차권등기를 하고 이사를 가면, 나머지 2100만원에 대해서는 대항력과 우선변제권이 상실될 수 있다"며 "나중에 집이 경매로 넘어가더라도 보호받지 못할 수 있다"고 경고했다.

법무법인 평정 김단 변호사 역시 "실제 지급액 전액으로 등기를 시도하는 것이 안전하다"고 봤다.

반면, 절차상 편의를 위해 계약서상 금액으로 우선 신청해야 한다는 의견도 있었다. 제로변호사 홍윤석 변호사는 "현재 계약상 1억 1900만원으로 되어 있다면, 등기 시에도 해당 금액을 기준으로 신청하는 것이 추후 등기 절차상의 혼선을 방지하는 방법"이라고 조언했다. 법원이 서류와 다른 금액의 등기 신청을 받아들이지 않을 수 있다는 현실적 우려 때문이다.

소송은 1억4천만원 전액 청구 가능…'실제 지급' 입증이 관건

임차권 등기 금액과 별개로, 보증금 반환 소송에서는 실제 지급한 1억 4000만 원 전액을 청구할 수 있다는 데에는 변호사들의 의견이 대체로 일치했다.

법무법인 명륜 오지영 변호사는 "임차권 등기에 기재된 금액과 실제로 청구할 수 있는 금액이 반드시 동일해야 하는 것은 아니다"라며 "소송에서는 실제 지급한 1억 4000만원을 기준으로 청구하는 것을 검토할 수 있다"고 설명했다.

다만 이 경우 승패는 '실제 지급 사실'을 얼마나 명확히 입증하느냐에 달렸다. 신언 법률사무소 박영재 변호사는 "법원은 ‘왜 처음엔 1억 1900만원이라고 했느냐’를 당연히 볼 수 있다"며 "1000만원 입금내역, 차액을 못 돌려받았다는 문자나 통화내용, 통장거래내역 같은 자료가 매우 중요하다"고 강조했다.

법률사무소 명중 임승빈 변호사도 "계좌이체내역이나 입금증으로 실제 1억 4000만원을 지급한 사실을 증명할 자료가 있다는 점은 유리하다"면서도, "이체내역과 계약 경위를 체계적으로 정리해 제출하는 것이 승패를 좌우한다"고 짚었다.