카페 옆에 또 카페⋯"같은 업종 안 받겠다"던 건물주 약속 믿고 들어왔는데

한 건물 1층에서 카페를 운영하고 있는 A씨. 식품 가게를 운영하던 옆집은 '코로나19'라는 힘든 시기를 견디지 못하고 문을 닫았다.

A씨 역시도 힘들긴 마찬가지지만, 그래도 조금만 참으면 일상으로 돌아갈 수 있다는 희망을 품고 꾸역꾸역 버텼다. 그렇게 며칠이 지나고 평소처럼 문을 열려고 준비하던 A씨는 탄식을 뱉었다. 식품 가게가 나간 자리에 카페가 들어왔기 때문이다.

가뜩이나 매출이 떨어진 상황에서 또 카페라니. 거기에 나란히 붙어있다니. A씨 입장에서는 뒤통수를 맞은 기분이었다. 거기다 건물주는 A씨와 임대차계약을 맺을 당시 "같은 건물에 더 이상 카페는 받지 않겠다"고 구두로 약속까지 했던 상황. 하지만 아쉽게도 이러한 내용을 문서로 남겨 놓지는 못했다.

이런 상황에서 A씨가 건물주를 상대로 취할 수 있는 조치가 무엇일까? 변호사들의 의견을 정리했다.

변호사들은 구두 약정도 효력을 가진다고 했다. 건물주가 "같은 건물에 동종업종을 들이지 않겠다"는 말을 계약 당시에 했다면, A씨는 이를 근거로 손해배상을 청구할 수 있다고 변호사들은 말했다.

법무법인 해냄의 조대진 변호사는 "건물주의 구두 약정을 내세워 계약을 해제하거나, 아니면 이로 인한 영업손실에 대한 배상을 청구할 수 있다"고 했다.

관건은 입증이다. 법률사무소 인도의 안병찬 변호사는 "A씨가 말하는 동종영업 금지 구두 약정은 사전 또는 사후 증거가 없는 한 주장하기 어려워 보인다"고 말했다.

A씨에게 계약 당시에 임대인과 한 구두 약정의 녹음이나 문자 등이 있다면 이를 입증하기 쉽지만, 그렇지 않다면 지금이라도 증거를 마련해야 한다고 조언한다.

심앤이 법률사무소 심지연 변호사는 "계약을 진행한 중개인이 이를 입증해줄 수 있으면 유용한 증거가 될 것"으로 봤다.

만약 증거나 이를 입증할 사람이 없다면 포기해야 할까. 아니다.

법무법인 법과사람들의 우희창 변호사는 지금이라도 건물주와 이야기를 나누라고 했다. 우희창 변호사는 "(소를 제기하기 전) 건물주에게 어떻게 된 영문인지, 사람을 이렇게 속여도 되는지 따져 묻고, 이에 대한 모든 대화를 녹취해 두라"고 조언했다.

"카페는 들어오지 않게 하겠다는 약정이 존재한다는 것을 원고(이 경우 A씨)가 입증해야 하기 때문에 증거 확보 없이 제기하는 소는 적절치 않기 때문"이라고 그 이유를 설명했다.

덧붙여 옆 카페 임차인과도 진솔하게 이야기 나눠보라고 했다. 이미 입점해 있는 카페 바로 옆으로 들어오려 하는지 등에 관해 진솔한 대화를 나누고, 이 모든 과정에서 자연스럽게 흘러나온 말을 증거로 활용할 수 있다는 취지의 조언이다.

우 변호사는 "대화를 나눈 사람 간 녹취는 불법이 아니다"며 "최소한 이 정도 증거는 확보되어야 건물주에게 손해배상 청구가 가능할 것"이라고 말했다.

구두 약정과 별개로 A씨가 건물주에게 별개의 손해배상을 하는 방법도 있다.

법무법인 조율의 노영호 변호사는 "대법원 판례를 보면 임대인은 계약 기간 동안 임차인의 임대장소 사용과 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담한다"고 말했다. "나아가 임대인은 임차인이 행하는 영업 등 수익 활동을 해할 우려가 있는 행위를 하지 않을 의무가 있다"고 대법원은 당시 판단했다. (대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결)

이를 기반으로 임차인에 대한 임대인의 보호 의무를 주장해 볼 수 있다는 게 노 변호사의 의견이다.