25년 장사했는데…'새 건물처럼 만들어놔!' 황당한 요구

25년간 한 자리에서 묵묵히 장사해 온 상인에게 건물주가 "건물을 준공 당시 상태로 만들어 놓으라"며 보증금 반환을 거부하는 황당한 일이 벌어졌다.

발단은 보증금 50% 혹은 월세 30% 인상이라는 무리한 요구였다. 계약서의 모호한 한 줄을 무기 삼은 임대인의 요구에 법률 전문가들은 "과도한 요구"라며 임차인의 손을 들어주는 분위기다.

"보증금 50% 올리거나 나가"…계약만료 직전 말 바꾼 임대인

서울의 한 노후 상가에서 25년 넘게 영업해 온 A씨. 계약 만료를 앞두고 임대인은 "보증금을 50% 올리거나, 아니면 월세를 30% 올려 달라"는 통보를 해 왔다.

감당하기 힘든 조건에 A씨는 결국 가게를 접기로 마음먹었지만, 그때부터 진짜 싸움이 시작됐다. 임대인은 계약 만료일이 다가오자 폐업 서류 선제출, 인테리어 수준의 수리 요구 등 말을 바꾸며 A씨를 압박했다.

결국 A씨는 내용증명을 보내 "인테리어 철거 후 보증금 전액을 돌려달라"는 입장을 명확히 하고 철거 공사에 들어갔다. 그러나 철거가 끝난 후에도 임대인은 "남아 있는 가벽까지 모두 철거하고 재시공하라"며 보증금 반환을 거부하고 있는 상황이다.

'준공 상태' 복구 조항, 법의 잣대는?

전문가들은 임대인의 요구가 법적 근거가 약하다고 입을 모은다. 계약서에 명시된 '준공 당시 상태로 원상복구'라는 문구가 쟁점이지만, 판례는 임차인의 편에 가깝다.

대법원은 과거 판결에서 "임차인에게 원상회복의무가 있다고 하더라도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서, 임차인이 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없습니다"(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결)고 판시한 바 있다.

즉, A씨는 25년 전 자신이 처음 들어왔을 때의 상태로만 만들면 될 뿐, 건물 신축 당시 상태로 되돌릴 의무는 없다는 의미다. 특히 법원은 25년이라는 긴 시간 동안 자연스럽게 낡고 마모된 부분(통상 손모)은 임대인이 감당해야 할 몫으로 본다.

도형욱 변호사는 "질문자님께서 기술해 주신 바와 같이 25년 이상 건물을 사용한 상황에서 반환하는 것이라면 임대인의 재시공 요구는 무리한 요구로 보여집니다"라고 지적했다.

원상복구 비용을 보증금에서 제하려면, 그 비용이 얼마인지 구체적인 입증 책임 역시 임대인에게 있다.

보증금 지키려면 '이것'부터…전문가들의 조언은?

변호사들은 보증금을 온전히 돌려받기 위해 철저한 법적 대응을 주문했다. 우선, 현재 철거가 완료된 현장 상태를 사진과 영상으로 상세히 남겨두는 것이 급선무다.

홍윤석 변호사는 "추후 보증금 반환 소송에 대비하여 현재 철거된 현장의 사진과 영상을 상세히 남겨두시기 바랍니다."라고 조언했다.

이후 남아 있는 가벽 등 A씨가 직접 설치한 시설물 정도만 추가로 철거하고, 임대인에게 보증금 반환을 강력히 요구해야 한다.

문해성 변호사는 "현 상태에서 임차인께서 설치하신 가벽 정도만 추가로 철거하면 충분한 것으로 보이고, 임대인이 요구하는 수준에 맞추기 위하여 재시공에 응할 이유는 없어 보입니다."라고 설명했다.

만약 임대인이 계속 반환을 거부한다면, '임차권등기명령'을 신청해 대항력을 유지한 뒤 '보증금반환청구소송'을 제기하는 것이 현실적인 해결책이다.