누수로 썩은 마루, 세입자의 전세 원상복구의무 범위는 어디까지?

3년간 살던 전세 세입자로부터 화장실 앞 마루가 썩어 갈라진다는 연락을 받은 집주인 A씨.

급히 인테리어 업자와 함께 현장을 점검한 결과, "화장실 벽 깨진 틈으로 물이 스며들어 마루 바닥이 썩고 갈라진 것 같다"는 소견을 들었다.

입주 당시에는 마루도 정상이었고 화장실 틈도 없었기에 A씨는 세입자에게 수리 비용 부담을 요구했다.

하지만 계약서에 원상복구 특약이 없다는 이유로 세입자는 수리비 부담을 거부했다.

전문가들은 특약이 없더라도 세입자가 하자를 알고도 방치해 손해를 키웠다면 명백한 책임이 있다고 지적한다.

과연 썩어버린 마루의 수리비는 누가 내야 할까?

변호사들의 명쾌한 법률 조언을 통해 그 해법을 알아본다.

특약 없어도 존재하는 '알릴 의무'…손해 키운 세입자, 책임 못 피한다

계약서에 '원상복구' 네 글자가 없다는 세입자의 항변에 집주인은 속수무책일까?

법률 전문가들은 '아니'라고 단언한다.

계약서 특약보다 우선하는 민법상 의무가 있기 때문이다.

법무법인 엘리트 이준호 변호사는 "계약서에 별도의 특약이 없더라도, 민법에 따라 세입자는 임대차 종료 시 집을 원래 상태로 되돌려 놓아야 할 원상복구 의무를 가집니다"라고 못 박았다.

특히 이번 사안처럼 손해가 커진 경우 세입자의 책임이 명확해진다. 이 변호사는 "화장실 벽 틈으로 물이 새 마루가 썩을 정도였다면, 세입자가 이를 일찍 발견하고 알렸어야 함에도 방치하여 손해를 키운 것은 명백한 과실입니다"라고 강조했다.

즉, 세입자는 집을 자신의 물건처럼 소중히 다뤄야 할 '선관주의 의무'와 함께, 집에 문제가 생겼을 때 즉시 집주인에게 알려야 할 '통지 의무'를 지는데, 이를 어겨 피해를 키웠다면 책임을 져야 한다는 것이다.

핵심은 '누수 원인'…건물 노후 문제라면 집주인 책임

하지만 모든 책임을 세입자에게만 돌릴 수는 없다는 반론도 만만치 않다.

분쟁의 핵심은 '누수의 근본 원인'이 무엇이냐에 달려있다.

법무법인 랜드로의 신지수 변호사는 "인테리어 업자의 소견처럼 화장실 벽면의 틈(하자)으로 물이 스며들어 마루가 손상된 것이라면, 일차적으로는 건물의 노후화나 시공상 결함 등 임대인이 관리하는 영역의 하자로 평가되어 임대인이 수리비를 부담할 가능성이 큽니다"라고 설명했다.

건물 자체의 문제로 물이 샜다면, 집을 수리하고 유지해야 할 1차 책임(수선의무)은 집주인에게 있다는 의미다.

서울종합법무법인 서명기 변호사 역시 "만약 건물 구조, 방수 문제, 시공 하자 등 임대인이 관리해야 할 부분에서 발생한 문제라면 수선의무는 기본적으로 임대인에게 있다고 평가될 가능성이 있습니다"라고 동의했다.

결국 벽의 틈이 세입자의 부주의 때문인지, 아니면 건물이 낡아 저절로 생긴 것인지에 따라 책임의 무게추가 크게 움직이는 셈이다.

'나 몰라라' 세입자 상대 법적 대응…'객관적 증거'가 승패 가른다

세입자가 막무가내로 버틸 경우 집주인은 어떻게 대응해야 할까? 변호사들은 이구동성으로 '객관적 증거 확보'를 최우선 과제로 꼽았다.

와이에이치 법률사무소 김영호 변호사는 손상 원인을 객관적으로 확인하기 위해 인테리어 업자의 소견서나 전문가 감정이 중요하다고 강조했다.

이를 통해 세입자의 잘못이 입증되면 보증금에서 수리비를 공제하거나 손해배상 청구가 가능하다는 것이다.

법무법인 엘리트 이준호 변호사 또한 내용증명 발송을 통한 공식적인 대응을 제안했다.

그는 세입자에게 민법상 의무 위반에 따른 수리비 청구 가능성을 서면으로 통보하고, 퇴거 시 보증금에서 공제될 수 있음을 알리라고 조언했다.

다만, 이 과정에서 신중한 접근이 필요하다.

법무법인 쉴드 이진훈 변호사는 "보증금에서의 일방적 공제는 분쟁을 키울 수 있으므로 객관적 증빙과 합의가 없으면 지양하는 것이 안전합니다"라고 경고했다.

결국 누수 원인을 밝힐 전문가의 진단 보고서, 수리비 견적서, 세입자의 방치를 입증할 자료 등 명확한 증거를 토대로 책임 범위를 협상하거나 법적 절차를 밟는 것이 현명한 해법이다.