아파트 팔고 갑자기 사망한 집주인…중도금은 누구에게? 상속인과 재계약을 해야 하나?

A씨는 부동산 매매 계약서에 서명을 했다. B씨 소유 아파트를 구입한다는 내용이었다. 계약금까지 지불하며 순조롭게 진행해왔는데, 갑자기 걸려온 '전화 한 통'으로 계약이 단단히 꼬여버렸다.

집주인 B씨가 갑자기 사망했다는 전화였다. 이에 A씨는 혼란스러워졌다. 당장 누구에게 중도금을 치러야 하는지, 상속인들과 재계약을 해야 하는 건지 등 신경 써야 할 게 한둘이 아니다.

변호사들은 "재계약이 필요한 상황이 아니다"라고 선을 그었다.

우리 민법(제1005조)은 재산 상속에 있어 포괄승계를 원칙으로 한다. 재산과 함께, 재산에 붙어있는 권리와 의무도 상속인이 함께 넘겨받는다는 의미다. 법무법인 단의 김이진 변호사는 "B씨의 의무, 즉 매도인(집주인)의 의무가 모두 상속인에게 승계된다"고 말했다.

다만, 쉽게 해결될지 반대로 복잡하게 해결될지 그 정도의 차이라고 했다.

사망한 B씨 전 재산을 한 명의 상속인이 모두 상속받았을 경우 쉽게 해결될 수 있다. 이 경우 A씨는 새 계약을 할 필요 없이, 새로운 상속인과 계속 계약을 이어나가면 된다. 하지만 이렇게 쉽게 풀리지 않을 수도 있다. 상속인이 한 명이 아닌 경우 혹은 상속을 포기 등을 했을 경우다.

상속인이 여러 명일 때는 B씨의 재산을 여러 사람이 상속 비율에 따라 나눠 가지게 된다. 그렇다면 A씨에게 판 집에 대한 권리와 의무도 마찬가지로 나누게 된다. 계약 당사자가 많아지는 것이 돼 상황이 복잡해진다. 또한, 상속인이 한 명이라도 그가 상속을 포기하면 A씨가 맺은 계약엔 변수가 생긴다.

김이진 변호사는 이런 가능성을 열거하면서 "부동산에 대한 권리 의무를 승계할 자가 정해질 때까지 기다리는 것이 좋다"고 A씨에게 조언했다.

A씨가 기다려야 하는 이유는 또 있다. 부동산 등기 때문이다.

등기는 국가가 가지고 있는 부동산 장부에 "이 부동산은 법적으로 내 것"이라고 표시해두는 제도다. 부동산을 사고파는 거래가 있었다면 등기소에 '부동산 소유권이전등기'를 해야 한다. 이 절차가 모두 끝나야 A씨는 진정으로 아파트를 넘겨받게 된다.

원래라면 부동산 매매 계약을 한 B씨와 A씨가 함께 부동산 소유권이전등기를 해야 한다. 하지만 지금은 B씨가 사망하고 없다. 따라서 B씨 재산을 물려받은 상속인이 부동산 소유권을 대신 A씨에게 넘겨줘야 한다.

이 경우 문제는 상속인이 먼저 등기를 해야 한다는 것이다. 우리 민법(제187조)은 상속으로 부동산을 얻게 된 사람은 '상속등기'를 하지 않는 한 부동산을 처분할 수 없도록 규정했다.

법무법인 주원의 박지영 변호사는 "부동산을 처분하기 위해서는 상속인 명의로 등기가 된 후 매수인에게 이전해야 한다"고 설명했다. B씨의 상속인은 상속등기를 한 후에야 A씨에게 소유권이전등기를 해줄 수 있다는 말이다.

이런 사정들 때문에 변호사들은 우선 상속 문제가 정리될 때까지 기다릴 것을 조언했다.