10억 아파텔, 다운계약으로 세금은 5억원어치만? 걸리면 돈 토하고 징역 갑니다

인천 송도국제도시의 '수상한 집값'이 수사망에 오르게 됐다.

일부 주거용 오피스텔(아파텔) 등에서 실거래가보다 한참 낮은 가격으로 계약서를 쓰는 이른바 '다운계약' 문제가 불거지면서다. 지난 7일 인천경제자유구역청은 송도 지역의 주택 가격 담합행위와 관련해 경찰에 수사를 의뢰했다고 밝혔다.

로톡뉴스 확인 결과, 일부 온라인 커뮤니티와 부동산 애플리케이션 등에선 해당 지역 내 주택 가격담합 행위를 어렵지 않게 찾아볼 수 있었다.

"온라인에 공개된 실거래가는 다운계약서 안에만 있는 허위 금액"이라며 "실제 부동산에 가보면 더 높은 금액대로 거래가 성사된다"는 식이었다. 개중엔 10억대 아파텔을 5억대로 둔갑시킨 경우도 있었다. 부동산 거래 신고는 5억만큼만 하고, 나머지 금액은 현금으로 주고받는 방식이다.

이 같은 거래가 이뤄지는 이유는 딱 하나, 세금을 피하기 위해서다.

예컨대 주거용 오피스텔 취득세율은 4.6%로, 거래대금이 10억원이면 매수인은 4600만원을 세금으로 내야 한다. 반면 5억원에 거래된 것처럼 다운계약서를 쓰면 세금은 2300만원으로 줄어든다. 매도인 입장에선 입주 당시보다 집값이 올랐어도, 그로 인해 발생하는 양도세를 줄이거나 아예 안 내는 상황이 될 수 있다.

언뜻 생각하기엔 큰돈을 아낄 수 있는 것처럼 보이기에, 관행처럼 따라하는 사람이 있을 수 있다. 하지만 부동산 거래금액을 속이는 건 명백한 위법행위다. 적발되는 순간 매도인과 매수인은 물론 이 계약을 중개한 공인중개사까지 줄줄이 법적 책임을 져야 한다.

일단 부동산 거래신고 등에 관한 법률(부동산거래신고법) 위반이다.

이 법은 다운계약서를 쓰는 자체를 위법으로 본다. 실제 거래가격을 속이고 거짓으로 부동산 거래 신고를 하면 과태료 처분을 받는데, 실제 거래금액 대비 2~5%가 과태료로 부과된다(제28조 제3항).

이번 송도 사례처럼, 실제 거래가격과 신고가격 차액이 20% 이상 벌어지면 과태료만 5%를 물어야 한다. 즉, 10억짜리 집을 5억으로 속여서 신고했다면 실제 거래가격인 10억을 기준으로 5000만원(5%)을 과태료로 낸다는 이야기다.

다운계약에 가담한 공인중개사 역시 위 과태료 처분은 물론이고, 자격정지 내지 등록취소가 이뤄진다(공인중개사법 제36조 제1항, 제38조 제2항).

다운계약으로 아낀 세금에 대해서도 매도인·매수인 모두 각각 40%의 가산세를 내야 한다(국세기본법 제47조의2 제1항, 지방세기본법 제54조 제2항). 양도세 감면 등 각종 세제혜택도 더는 받을 수 없다.

탈세를 위한 사기 등 부정행위로 인정되면, 형사 처벌도 피할 수 없다. 이는 2년 이하 징역 또는 포탈세액 기준 2배 이하에 상당하는 벌금이다(조세범처벌법 제3조 제1항).