'전세자금대출 안되면 반환' 특약 믿었는데…'네 신용 탓' 계약금 3천만원 떼일 위기

특약만 믿었는데…'집 문제' 대출 거절에 '네 탓'이라는 집주인, 계약금 돌려받을 수 있나

“계약서에 ‘대출 안 되면 반환’ 조항만 믿고 3천만원을 보냈는데, 이제 와서 제 신용 탓이라니요.” 3억 원짜리 전셋집에 들어가려다 대출 불가 통보를 받고 계약금까지 떼일 위기에 처한 한 임차인의 사연이다.

사건의 전말은 이렇다. 임차인 A씨는 전세금 3억 원의 주택에 대한 임대차 계약을 체결하고 계약금 3천만 원을 집주인에게 건넸다. 계약 당시 양측은 "임차인의 전세자금대출에 동의하며, 목적물(해당 주택)에 대해 대출 미승인 시 즉시 계약금을 반환한다"는 특약 사항을 명시했다. A씨는 이 조항을 믿고 계약서에 도장을 찍었다.

하지만 국민은행, 농협 등 여러 금융기관의 문을 두드렸지만 결과는 모두 ‘대출 불가’였다. 은행 측이 밝힌 거절 사유는 A씨의 신용 문제가 아닌, 주택의 공시지가와 전세금의 차이가 너무 커 담보 기준에 미치지 못한다는 것이었다.

A씨는 특약에 따라 집주인에게 계약 파기와 계약금 반환을 요구했지만, 집주인은 "A씨의 신용도 문제"라며 반환을 거부하고 나섰다.

'집 문제' vs '신용 문제'…법적 쟁점은?

A씨와 집주인의 주장이 팽팽히 맞서는 가운데, 법률 전문가들은 계약서의 '특약' 조항에 주목했다. 이 특약은 법적으로 '해제조건부 계약'에 해당한다. 즉, '대출 미승인'이라는 조건이 발생하면 계약의 효력이 자동으로 사라지고, 양측은 계약 이전의 상태로 돌아가야 할 의무(원상회복의무)를 진다는 의미다.

김정묵 변호사(법무법인 창세)는 "계약서에 명시된 조건을 근거로, 전세자금 대출 승인이 이루어지지 않으면 계약을 해지하고 계약금을 반환받을 권리가 있다"며 "신용도 문제가 아니라 목적물의 공시가 문제로 대출 승인이 되지 않은 상황은 계약 해지 사유에 해당한다"고 설명했다.

결국 이 분쟁의 핵심은 대출 거절의 책임이 누구에게 있느냐를 증명하는 것이다.

유선종 변호사(법무법인 반향)는 "대출 승인이 불가한 이유가 목적물의 문제라면 이를 증명할 수 있는 서류를 준비하고, 계약서의 조항을 근거로 집주인에게 계약금 반환을 요구해야 한다"고 강조했다.

실제로 법원은 유사 사건에서 임대차보증금보다 주택의 감정가액이 낮아 대출이 거절된 경우, 임차인의 손을 들어주며 계약 해제를 인정한 바 있다(서울중앙지방법원 2021나11267 판결).

계약금 돌려받으려면? '내용증명'부터 '소송'까지

전문가들은 A씨가 계약금을 돌려받기 위해 단계적인 법적 절차를 밟아야 한다고 입을 모았다. 그 첫 단계는 '내용증명' 발송이다. 내용증명은 법적 효력은 없지만, 상대방에게 자신의 요구사항을 명확히 알리고 심리적 압박을 가해 소송 전 분쟁 해결을 유도하는 효과가 있다.

이재영 변호사(법무법인 리온)는 "소송을 제기하기 전에 법무법인 명의의 내용증명을 보내 임대인을 압박한 후 계약금을 돌려받는 방안도 있다"고 조언했다. 내용증명에는 복수의 금융기관에서 대출이 거절된 사실과 그 사유, 특약에 근거한 계약 해제 의사, 계약금 반환 요구 등이 담겨야 한다.

만약 집주인이 내용증명에도 응하지 않는다면, 본격적인 법적 다툼으로 넘어가야 한다. 권민정 변호사(법률사무소 민앤정)는 "이 경우 계약금 반환청구 소송을 하는 수밖에는 없다"고 말했다. A씨의 경우 청구 금액이 3천만 원이므로 비교적 절차가 신속한 '소액사건심판'을 통해 다툴 수 있다.

소송에 대비해 증거 확보는 필수다. 김명수 변호사(법무법인 인화)는 "전세대출을 신청하면서 상담을 담당했던 은행직원들과의 통화내역 녹취파일이나 대출신청거절에 대한 공식 자료들을 확보해야 한다"고 구체적인 방법을 제시했다.

법조계는 A씨가 '대출 거절의 원인이 주택 자체에 있다'는 점을 명확히 입증한다면 승소 가능성이 매우 높다고 보고 있다. 결국 이 분쟁의 향방은 '누구의 잘못으로 대출이 막혔는가'를 증명하는 서류 한 장에 달리게 될 전망이다.