집주인이 전세금을 돌려주지 않고 있는데…

배정관 변호사 "먼저 이사를 가야 법적 집행 가능하다"

“열심히 세입자를 물색하고 있지만 아무도 집을 보러 오지 않아 돌려줄 전세금을 마련하지 못했습니다. 조금만 더 기다려 주세요”

전세 계약 기간이 만료된 시점에서 세입자가 이사를 가려 하는데, 집주인은 새로운 세입자가 없어 내줄 전세금 마련을 못하고 있다면 참으로 답답한 일입니다. 만약 세입자에게 사정이 있어 빨리 이사를 해야 한다면 그 답답함이 더 할거구요. 실제로 전세시장에서는 이러한 일들이 비일비재합니다. 이럴 때 최대한 빨리 일을 해결할 수 있는 방법이 없을까요?

A 씨는 전세를 한 번 연장하여 어제 날짜로 전세 계약이 만료된 상황입니다. A 씨는 5층짜리 아파트의 5층에 살고 있는데, 아내가 임신을 하자 계속 5층 계단을 오르내리게 할 수 없다는 판단으로 계약 만료 두 달 전에 집주인인 B 씨에게 이사 계획을 통보했습니다. B 씨는 알겠다며 집을 내놓았지만, 한동안 아무도 집을 보러오지를 않았습니다. 이에 B 씨는 빨리 다음 세입자가 들어올 수 있도록 전세보증금을 내렸지만 효과가 없었습니다. 이 집이 1년 뒤에 재건축에 들어가기 때문일 수도 있습니다.

산모의 배가 점점 불러오자 마음이 급해진 A 씨는 B 씨에게 “날짜라도 정해줘야 이사 갈 집을 보러가지를 않겠느냐”고 하소연을 했습니다. 하지만 B 씨는 “다음 세입자가 들어와야 전세금을 내줄 수 있지 않겠느냐”며 자신이 더 답답하다는 말만 되풀이 하고 있습니다. A 씨는 부동산 중개업자에게 문의해 보기도 했지만 부동산 중개업자도 “별 뾰족한 수가 없다”는 식의 반응입니다. 이에 A 씨는 여기에 맞는 내용증명과 취할 수 있는 법적 절차를 알고 싶다며 변호사에게 자문했습니다.

이에 대해 배정관 변호사는 “전세계약이 합의해지 되었기 때문에 B 씨는 보증금을 돌려줘야하나, A 씨 또한 이사를 가지 않고 있기 때문에 보증금을 돌려주지 않는 부분에 대한 법적 책임은 없다”고 답변했습니다. 그는 또 “내용증명은 그 안에 내용을 상대방에게 고지를 했다는 것 말고는 법적효력이 없다”며 “현재 시점에서 소송을 하더라도 이사를 가야 법적으로 집행이 가능하다”고 조언했습니다.

법률사무소 휘의 현태훈 변호사는 “전세보증금 반환청구는 임대목적물 반환과 동시이행의 관계에 있으므로, A 씨가 전세보증금을 돌려받기 위해서는 해당 아파트를 임대인에게 반환해야 한다”고 말했습니다. 현 변호사는 “A 씨가 아파트를 비워주었음에도 불구하고 B 씨가 전세보증금 반환을 하지 않는다면, 비워준 시점 이후로는 전세보증금에 대한 지연손해금까지 청구할 수 있다”고 했습니다.

현 변호사는 “우선 A 씨가 아파트를 반환할 수 있는지(전세보증금 없이 자금을 융통하여 이사가 가능한지)가 관건”이라며 “이사가 가능하다면 이사 후에 상대방에게 내용증명을 보내어 상당기간 내 전세보증금 반환해줄 것을 최고하고, 그럼에도 불구하고 전세보증금을 반환하지 않으면 민사소송을 제기하는 것이 적절해 보인다”는 도움말을 주었습니다.

법무법인 해자현의 윤현석 변호사는 “내용증명을 통해 상대방에게 계약해지 사실을 상기시키고 심리적 압박을 가할 수 있다”며 “보증금반환의 소를 제기하고 조정을 통해(임대차분쟁의 경우 대부분 조정을 거친다) 빠른 해결 보는 게 좋겠다”는 의견을 주어습니다.

법률사무소 원칙의 이경호 변호사는 “전세금 돌려받기는 어렵지 않지만 전략에 따라서 전세금에 이자, 추가 손해, 소송비용 등도 안전하게 받을 수 있다”며 “분쟁이 시작되는 시기부터 개입해야 결과가 좋을 수 있다”고 조언합니다.【로톡상담사례 재구성】