전세사기 피해로 빚 1.4억...벼랑 끝 20대, 법적으로 잘 대응해야 살아납니다

"건물 평가액보다 선순위 임차인 보증금이 커서 한 푼도 받지 못할 예정입니다." 1억 4000만 원의 빚을 진 29세 전세사기 피해자 A씨의 절박한 호소다.

연봉 3900만 원의 평범한 직장인인 그는 후순위 임차인으로 전세보증금을 모두 날리고, 전세대출과 학자금대출만 떠안았다. 집주인은 잠적했고 집은 경매에 넘어갔지만, 정부의 피해자 결정은 감감무소식이다.

2025년 2월 대출 만기를 앞둔 A씨는 벼랑 끝에서 개인회생을 알아보고 있다.

"떼인 돈도 네 재산"…'피해자 인정' 전 회생 신청의 함정

법률 전문가들은 A씨가 당장 개인회생을 신청할 자격은 갖췄다고 본다. 하지만 '시기'가 중요하다고 경고한다. 핵심은 '전세사기 피해자'로 공식 인정받았는지 여부다.

법무법인 덕수 이강훈 변호사는 "피해자 인정을 받지 못하면, 돌려받지 못할 전세보증금 전액이 개인회생 절차에서 회수 가능한 재산(청산가치)으로 평가될 수 있다"고 지적했다.

떼인 돈까지 모두 갚아야 할 빚으로 계산돼 변제금이 눈덩이처럼 불어나는 최악의 시나리오다. 반면 법률사무소 민율 민의홍 변호사는 "피해자로 결정되면 보증금은 청산가치에 포함되지 않을 가능성이 높다"며, 이 경우 소득에서 최저생계비를 뺀 금액만 갚으면 돼 부담이 크게 준다고 설명했다.

29살이면 '2년 만에 빚 청산'?…현실의 조건들

만 29세인 A씨는 변제 기간을 3년에서 2년으로 줄일 수 있을까.

서울회생법원은 만 30세 미만 청년이나 전세사기 피해자에게 변제 기간 단축을 적용하는 실무준칙을 운영 중이다. A씨는 두 조건에 모두 해당할 수 있다.

하지만 이 또한 확정된 것은 아니다. 법무법인 정동 이왕진 변호사는 "서울회생법원 관할이라도 채무 총액이 1억 5000만 원을 초과하면 기간 단축이 안 될 수 있다"고 조언했다.

약 1억 4000만 원의 빚을 진 A씨는 아슬아슬한 경계에 있는 셈이다. 다른 지방 법원에는 아직 명시적 규정이 없어 2년 단축은 미지수다.

회생 중 받은 '성과급', 전부 빚 갚는데 써야 할까

개인회생 중 발생하는 성과급 같은 추가 수입의 처리도 관건이다.

법원이 회생 계획을 인가하며 '수입 변동 시 신고하라'는 명령(조건부 인가결정)을 내렸다면, 추가 수입도 변제금에 포함시켜야 한다. 그러나 법무법인 영진 이장주 변호사는 "특별한 사정이 없는 한 최초 인가된 변제금은 추가 수입이 있어도 늘어나지 않는다"고 설명했다.

또한 추가 변제를 한다고 해서 2~3년의 변제 기간이 자동으로 줄어들지는 않으며, 계획된 총 변제액을 모두 갚아야 조기 종결을 신청할 수 있다.

전문가들의 조언을 종합하면, A씨에게 가장 시급한 과제는 '전세사기 피해자'로 공식 인정받는 것이다. 섣부른 개인회생 신청은 오히려 더 큰 재정적 부담으로 돌아올 수 있는 '양날의 검'이다. 법의 보호를 제대로 받기 위해서는 절차의 순서와 타이밍을 따지는 법률적 지혜가 절실해 보인다.