'집주인 재산 압류' 깡통전세 세입자, 구제 골든타임은?

전세 만기를 코앞에 두고 집주인으로부터 "사업이 망해 집이 압류됐다"는 충격적인 고백을 들었다. 설상가상으로 집값은 전세금 아래로 추락한 '깡통전세' 신세다.

보증보험조차 가입하지 않은 세입자는 경매만 기다리다간 보증금 전액을 날릴 위기다. 법률 전문가들은 "판결문 개수보다 중요한 건 속도"라며 "다른 채권자들보다 먼저 집주인의 숨겨진 재산을 찾아 묶는 '가압류'가 유일한 탈출구"라고 경고한다.

"기다려달라" 약속 믿었는데…'가압류' 딱지, 어느새 '압류'로

3월 말 전세 계약 만료를 앞둔 세입자 A씨는 최근 집주인에게 퇴거 의사를 밝혔다. 하지만 돌아온 것은 변제 계획이 아닌 당혹스러운 고백이었다.

집주인은 "지금 사업 중 소송에 휘말려 오피스텔뿐 아니라 많은 자산에 가압류가 되었다"며 가압류 시점이 이미 작년 5월이었다고 털어놨다. 그러면서 "오는 4월 중으로 소송 당사자와 합의할 테니 기다려 달라"고 부탁했다.

그러나 A씨가 일주일 뒤 등기부등본을 확인했을 때, 재산을 임시로 묶어두는 '가압류'는 강제 집행의 본격적인 시작을 알리는 '압류'로 바뀌어 있었다.

경매해도 못 받는 '깡통전세'의 덫, 믿을 건 '나'뿐

A씨의 절망은 집값 폭락으로 더욱 깊어지고 있다. 2년 전 계약 당시만 해도 집의 매매가는 전세보증금보다 높아 안전하다고 믿었지만, 이제는 시세가 전세금보다도 낮아진 전형적인 '깡통전세'가 됐다.

더욱이 A씨는 전세보증보험에도 가입하지 않은 상태다. 이대로 집이 경매에 넘어가도 보증금 전액을 돌려받을 수 있을지 미지수다.

김우중 변호사(법무법인 선)는 "보증보험이 없는 이상 현재 경매에서 전세금을 다 받기 어렵습니다"라고 냉정하게 현실을 진단했다.

"판결문보다 빠른 가압류"…채권자들과의 속도전이 시작됐다

법률 전문가들은 이런 상황일수록 경매 결과만 수동적으로 기다려선 안 된다고 한목소리로 경고한다. 핵심은 다른 채권자들과의 '속도전'이다.

한민옥 변호사(법무법인 논현)는 이와 같이 집주인에게 다수의 채권자가 있는 경우는, 결국 누가 '먼저' 받아가느냐의 문제이지 판결문을 많이 받아두느냐의 문제가 아닙니다"라고 강조했다. 판결문을 여러 개 받아두는 것보다 단 하나의 재산이라도 먼저 확보하는 쪽이 이긴다는 의미다.

전문가들이 제시하는 첫 단계는 임대차 계약 만료 직후 '임차권등기명령'을 신청해 이사를 가더라도 대항력을 유지하는 것이다. 임승빈 변호사(법률사무소 명중)는 임차권 등기가 '보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적도 있다'고 설명했다.

그러나 가장 시급한 조치는 집주인의 다른 재산을 찾아내 묶어두는 '가압류'다. 한민옥 변호사는 "집주인에게 이 같은 사정이 있다면, 집주인 명의의 다른 재산에도 가압류 등을 최대한 빨리 걸어 경매에서 못 받은 금액을 받아내는 방법밖에 없습니다"라고 조언했다.

이후 '보증금반환청구소송'을 통해 승소 판결을 받아내고, 이를 근거로 가압류한 재산을 포함한 집주인의 전 재산에 강제집행을 신청해야 보증금을 회수할 실낱같은 희망이라도 잡을 수 있다.

결국 A씨의 보증금은 남들보다 얼마나 발 빠르게 움직이느냐에 달려 있다.