집주인이 근저당 말소 특약사항 위반…임차인이 전세 계약 해지할 수 있나?

A씨가 전세 계약을 하는데 해당 주택에 1억 5,000만 원 근저당이 설정돼 있었다. 그래서 특약사항에 ‘근저당 전액 말소하고, 계약 기간 중 다른 권리를 발생시키지 않는다’는 내용을 넣어 전세 계약을 진행했다.

그런데 막상 이사하고 나니 집주인이 경제 사정이 안 좋다는 이유로 근저당을 9,000만 원만 말소해, 6,000만 원이 남아 있다. A씨가 불안해서 여러 번 근저당 말소를 재촉했지만, 4개월이 지나도록 이행하지 않고 있다.

A씨가 얼마 전 등기부등본을 한번 떼보니 세금 체납으로 국세 압류까지 돼 있다. 집주인을 신뢰할 수 없게 된 A씨는 집주인의 전세 계약 특약 위반을 이유로 전세 계약 해지를 통보했는데, 주인이 거부하면 소송할 수 있는지 문의했다. 또 만약 소송 중에 집주인이 근저당부 채무를 해소해도 계약 해지 가능한지도 알고 싶다고 했다.

변호사들은 집주인이 근저당 해지 특약을 이해하지 못한 경우, 전세 계약 해지 사유가 될 수 있다고 말한다.

법무법인 이로 장원석 변호사는 “근저당 말소 특약을 미이행하고, 또 국세 압류는 ‘계약 기간 중 다른 권리관계를 발생시키지 않는다’는 내용을 위반했기에 계약 해지 사유가 될 수 있다”고 말했다.

윈앤파트너스 법률사무소 조대진 변호사도 “근저당 말소 특약이 이행되지 않았다면 계약 해지 사유가 될 수 있다”며 “이 경우 임차인은 전세계약 해지에 따른 손해배상을 청구할 수 있다”고 말했다.

계약 해지 소송이 진행되고 있는 도중에 집주인이 근저당 말소를 완료했을 경우와 관련해, 법무법인 대진 이동규 변호사는 “임차인이 이미 계약 해지 의사를 통보했으므로, 소송 중 집주인이 근저당권부 채무를 변제해도 결과는 바뀌지 않을 것”으로 봤다.

장원석 변호사는 “전세 계약서에 손해배상 및 해지 조항이 있다면 원칙적으로 민법에 앞서 적용이 된다”고 짚었다.

장 변호사는 또 “국세 압류의 경우 빠른 시간에 공매 절차가 진행되므로 조속히 변제해야 한다”고 말했다. 전세 주택이 국세 압류된 상태라면, 위험할 수도 있다는 취지다.