'위약금 더 내라'는 지주택…'조합설립인가 전'이 구원의 동아줄

부모님이 덜컥 가입한 지역주택조합(지주택), 30일의 청약철회 기간이 지났다는 이유로 계약금 반환은커녕 거액의 위약금까지 요구받았다면 어떻게 해야 할까?

법률 전문가들은 조합이 아직 '설립인가'를 받기 전이라면 이야기가 달라진다고 입을 모은다. 대법원 판례가 인정한 '임의탈퇴' 권리를 통해 부당한 위약금의 늪에서 벗어나 소중한 계약금을 되찾을 길이 열릴 수 있다는 것이다.

"오히려 돈 더 내야"…벼랑 끝에 몰린 조합원

최근 A씨의 부모님은 한 지역주택조합에 가입해 분담금의 10%를 계약금으로 납부했다. 하지만 A씨가 이 사실을 알게 된 것은 계약일로부터 30일이 훌쩍 지난 12월 말. 법이 보장한 청약철회 기간을 놓친 것이다.

A씨가 조합장에게 탈퇴 의사를 밝히자, 돌아온 것은 계약금 반환 불가 통보와 황당한 추가 납부 요구였다.

A씨는 "오히려 계약서 조항 중 '기불입한 납입금 중 계약금(분담금의 15%) 및 업무대행비, 조합 및 시공사 보증으로 발생한 각 금융기관의 대출이자 ~~~~을 위약금으로 공제하고 잔여 납입 원금만 지불한다' 라는 내용이 있어 저희가 추가로 돈을 지불해야 한다고 주장하고 있습니다"라며 절박한 상황을 전했다.

'조합 설립 인가 이전'이라면? 판례가 인정한 '임의탈퇴' 권리

A씨처럼 청약철회 기간을 놓쳤다고 해서 모든 희망이 사라지는 것은 아니다. 법률 전문가들은 조합의 현 상태, 즉 '조합 설립인가' 여부가 가장 중요한 열쇠라고 강조한다.

법적 분석에 따르면, 대법원은 "아직 설립인가를 받지 아니한 재건축조합의 경우에는 조합규약 등에 조합원의 탈퇴를 불허하는 규정이 없는 한 그 인가를 받기 전에 조합원은 조합을 임의로 탈퇴할 수 있다"(대법원 2006. 2. 23. 선고 2005다19552 판결)고 판시한 바 있다.

이는 지역주택조합에도 유사하게 적용될 수 있는 법리다. 즉, 조합이 아직 관할 구청의 설립 인가를 받기 전이라면, 조합 규약에 별다른 금지 조항이 없는 한 조합원의 일방적인 의사표시만으로 탈퇴가 가능하다는 의미다. 조합 총회나 이사회의 승인은 필요 없다.

위약금 조항의 함정…"무효·감액 가능성 크다"

조합 측이 내세우는 '위약금 폭탄' 조항 역시 법정에서 그대로 인정될 가능성은 낮다. 애초에 계약 과정에 문제가 있었다면 위약금 조항 자체가 무효가 될 수 있기 때문이다.

법무법인 로인의 김윤재 변호사는 "만약 부모님께서 가입계약 체결 당시 '안심보장증서'를 받으셨거나, 허위과장광고를 주장할만한 사유가 있다면 소송을 통해 전액 반환을 청구해볼 수 있습니다"라고 조언했다.

소프트리걸 법률사무소 황규목 변호사 역시 지주택 가입 자격이 애초에 없었거나 계약 내용상 위반사항이 있는지를 먼저 살펴봐야 한다고 지적했다.

설령 위약금 조항이 적용되더라도 법원이 그 액수가 과도하다고 판단하면 직권으로 감액할 수 있다(민법 제398조 제2항). 아직 사업 초기 단계인 조합이 입은 실질적인 손해가 크지 않다는 점을 입증하면, 과도한 위약금 요구를 막아낼 수 있다.

전문가 조언 "계약서부터 검토, 초기 대응이 관건"

전문가들은 섣부른 개인적 대응보다 법률 전문가의 조언을 구해 법적 절차를 밟는 것이 중요하다고 입을 모은다. 클리어 법률사무소의 김동훈 변호사는 "우선 조합 가입 계약을 검토받으셔야 합니다"라며 계약서와 조합규약의 면밀한 분석을 최우선 과제로 꼽았다.

윈앤파트너스 법률사무소의 조대진 변호사 역시 "계약당시의 구체적인 상황에 따라 철회가 가능합니다"라며 "초기부터 변호사의 도움을 받아 진행하시기 바랍니다"라고 초기 대응의 중요성을 강조했다.

법적 절차의 첫 단추는 내용증명을 통해 조합 측에 '조합 설립 인가 전 임의 탈퇴' 권리가 있음을 명확히 통지하고 계약금 반환을 공식 요구하는 것이다. 만약 조합이 이를 거부할 경우, 법원에 부당이득반환청구 소송을 제기해 법적 판단을 구하는 수순으로 이어질 수 있다.