“새 세입자 구해야 돈 준다” 1년 버틴 세입자, 전문가들 “명백한 위법, 즉시 소송해야”

“새 세입자 구해야 돈 준다?” 1년 버틴 세입자, 전문가들 “명백한 위법, 즉시 소송해야”

새 세입자가 구해져야 돈을 줄 수 있다는 말만 믿고 기다린 세입자 A씨의 속은 새까맣게 타들어 가고 있다. 법률 전문가들은 계약 만료 후 1년째 보증금을 돌려주지 않는 집주인은 법 '명백한 위법'이라며, 즉각적인 법적 대응을 주문했다.

A씨의 악몽은 1년 전으로 거슬러 올라간다. 월세 계약 기간이 끝나 이사를 준비하던 A씨는 집주인으로부터 “다음 세입자가 구해질 때까지 보증금을 돌려줄 수 없다”는 청천벽력 같은 말을 들었다. ‘설마 오래 걸리겠어’라는 생각으로 기다렸지만, 1년 동안 집을 보러 온 사람은 단 세 번뿐이었다.

더 이상 기다릴 수 없다고 판단한 A씨가 집주인에게 다시 연락했지만, 돌아온 답변은 똑같았다. “새 세입자가 들어오기 전에 이사하면, 그 세입자가 입주한 뒤에나 보증금을 줄 수 있다”는 것이었다. A씨는 보증금이 묶여 새집을 구할 수도, 그렇다고 기약 없이 현재 집에 머물 수도 없는 진퇴양난에 빠졌다.

“새 세입자 구해지면 준다”…집주인의 말, 법적 근거 있나?

결론부터 말하면, 집주인의 주장은 아무런 법적 근거가 없다. 다수의 변호사들은 “임대인의 명백한 의무 불이행”이라고 입을 모은다.

주택임대차보호법에 따르면, 임대차 계약이 종료되면 임차인의 ‘주택 인도 의무’와 임대인의 ‘보증금 반환 의무’는 동시에 이뤄져야 하는 ‘동시이행 관계’에 있다.

김강희 변호사(법무법인 도모)는 “임대차계약이 종료되었음에도 신규 세입자가 들어와야만 보증금을 반환하겠다는 입장은 법적으로 말도 되지 않는 소리”라며 “임대인은 계약기간 만료와 동시에 보증금을 반환할 의무가 있으며, 자금 사정이나 신규 임차인의 유무는 반환 거절 사유가 될 수 없다”고 잘라 말했다.

즉, 새로운 세입자를 구하는 것은 전적으로 임대인의 책임이지, 기존 세입자의 보증금을 묶어둘 명분이 될 수 없다는 의미다.

내 보증금 되찾는 ‘3단계 액션 플랜’

전문가들은 A씨처럼 1년 이상 기다린 상황이라면 더 이상 지체 없이 적극적인 법적 조치에 나서야 한다고 조언한다. 막연한 기다림은 오히려 손해만 키울 뿐이라는 것이다. 변호사들의 조언을 종합하면 해결책은 크게 3단계로 나뉜다.

1단계: 최후통첩, 내용증명 발송

가장 먼저 할 일은 임대인에게 ‘보증금 반환을 촉구하는 내용증명’을 보내는 것이다. 이충호 변호사(HB & Partners)는 “내용증명 우편을 발송하여 계약 해지 사실과 반환 요청 의사를 명확히 하고, 이를 법적 절차의 증거 자료로 확보하는 것이 좋다”며 “이는 임대인에게 심리적 압박을 가하여 문제 해결을 유도할 수도 있다”고 설명했다.

2단계: 이사 가도 괜찮다, ‘임차권등기명령’ 신청

보증금을 받지 못한 상태에서 섣불리 이사하면 보증금을 우선적으로 돌려받을 권리(대항력 및 우선변제권)를 잃을 수 있다. 이를 방지하기 위한 핵심 장치가 바로 ‘임차권등기명령’이다.

윤관열 변호사(법률사무소 조이)는 “임차권등기명령을 받아두면 실제로 집을 비워주더라도 보증금 반환청구권을 법적으로 보전할 수 있다”고 강조했다.

등기부등본에 임차권등기가 기재되면, 세입자는 다른 곳으로 이사해 전입신고를 해도 기존 집에 대한 권리를 안전하게 유지할 수 있다. 특히 등기부등본이 ‘지저분해져’ 새로운 세입자를 구하기 어려워지므로, 임대인에게는 가장 강력한 압박 수단이 된다.

3단계: 최후의 수단, 소송과 강제집행

이러한 조치에도 임대인이 버틴다면, 법원의 강제력을 동원해야 한다. 비교적 절차가 간단한 ‘지급명령’(서류 심사만으로 채무 이행을 명령하는 신속한 독촉 절차)을 신청하거나, 정식으로 ‘보증금반환청구소송’을 제기하는 방법이 있다.

조훈목 변호사(법무법인 한원)는 “경험상, 지급명령신청서가 접수되면 임대인이 어떻게든 자금을 마련해 보증금을 임의로 반환하는 경우가 많았다”고 전했다.

소송에서 승소하면 보증금은 물론, 그동안의 지연이자(연 12%)와 소송에 들어간 돈까지 임대인에게 청구할 수 있다. 만약 판결 후에도 돈을 주지 않으면, 임대인의 다른 재산을 압류해 경매에 넘기는 강제집행 절차를 통해 보증금을 회수할 수 있다.