"집주인 사망 후 가압류 들어왔는데…" 월세 끊었다가 보증금 날릴까

오피스텔에 보증금 2000만원, 월세 10만원대 조건으로 사는 A씨. 어느 날 건물 공동임대인이자 소유 건설사 대표의 아내가 사망했다는 소식을 들었다.

엎친 데 덮친 격으로 건물 1, 2층에는 가압류까지 들어왔다. 관리소장은 A씨에게 "계약이 끝나도 보증금을 줄 수 있을지 미지수"라고 말했다.

A씨는 전입신고와 확정일자를 마쳤지만, 보증보험 가입은 거절당한 상태다. 계약 만기는 2027년 2월 말로 아직 한참 남았다.

보증금을 떼일지도 모른다는 불안감 속에서 매달 20만원이 넘는 월세와 관리비를 꼬박꼬박 내는 게 맞는지 의문이 들었다. A씨가 보증금을 지키기 위해 지금 할 수 있는 일은 무엇일까?

"보증금 불안해도 월세는 내야"…연체 시 계약해지 등 오히려 불리

변호사들은 보증금 반환이 불안하다는 이유만으로 월세나 관리비 납부를 중단해서는 안 된다고 입을 모았다.

장원 로펌의 장원택 변호사는 "계약이 유지되는 상태라면 보증금 반환이 불안하다는 이유만으로 임의로 지급을 중단하는 것은 권하지 않는다"고 선을 그었다.

월세를 연체하면 오히려 임차인에게 불리한 결과로 이어질 수 있다.

법무법인 테오 인천사무소의 김영하 변호사는 "3기 이상 차임을 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있고, 연체차임은 추후 보증금에서 공제되므로 실질적으로 보증금 회수액이 줄어든다"고 설명했다.

즉, 월세를 내지 않으면 그만큼 나중에 돌려받을 보증금에서 깎일 뿐 아니라, 계약 해지를 당해 대항력을 잃는 최악의 상황에 처할 수도 있다는 것이다.

법무법인 쉴드 박수범 변호사 역시 "연체를 이유로 대항력이나 우선변제권에 불리한 상황을 자초할 필요는 없다"며 월세와 관리비를 계속 납부하는 것이 안전하다고 조언했다.

공동임대인 건설사 있고, '소액임차인' 보호 가능성…"보호 두터운 편"

다행히 A씨의 보증금 2000만원은 여러 법적 보호 장치를 통해 안전하게 돌려받을 가능성이 높다.

우선 공동임대인 중 한 명이 사망했더라도, 다른 공동임대인인 건설회사가 남아있다.

로버스 법률사무소 신은정 변호사는 "보증금 반환 의무는 공동임대인 전원이 전액을 함께 부담하는 것"이라며 "사모님이 돌아가셔도 회사에 전액을 청구할 수 있다"고 분석했다.

법적으로 임대차보증금 반환채무는 나눌 수 없는 채무(불가분채무)로 보기 때문에, 임차인은 공동임대인 중 누구에게나 보증금 전액을 달라고 할 수 있다.

건물이 경매에 넘어가더라도 A씨의 보증금은 최우선으로 보호받을 가능성이 크다.

신은정 변호사는 "보증금 2000만원은 소액임차인 보호를 받는 구간"이라며 "경매로 가도 일정 금액까지는 다른 담보권자보다 먼저 배당받으므로 2000만원은 그 안에 들어온다"고 설명했다.

주택임대차보호법은 지역별로 일정 금액 이하의 보증금을 낸 임차인(소액임차인)에 대해, 집이 경매되더라도 다른 채권자들보다 먼저 보증금 중 일부를 돌려받을 권리(최우선변제권)를 보장한다.

지금 할 일은 '등기부등본 확인'…만기 땐 '임차권등기명령' 준비

변호사들은 현재 A씨가 할 수 있는 가장 중요한 조치로 등기부등본 확인을 꼽았다. 건물의 정확한 권리관계를 파악해야 앞으로의 위험을 예측하고 대비할 수 있기 때문이다.

법무법인 도모 김강희 변호사는 "토지·건물 및 8층 해당 호실의 등기사항을 모두 발급하여 소유자, 근저당권, 가압류의 대상과 순위를 확인해두는 것이 좋다"고 조언했다.

A씨가 들었던 '민간임대주택이라 함부로 가압류를 못 한다'는 말은 사실과 다를 수 있다는 지적도 나왔다.

신은정 변호사는 "민간임대주택 등록은 임대의무기간 동안 함부로 양도하지 못하게 하는 제도이지, 채권자의 가압류나 경매를 막아 주지는 않는다"고 짚었다.

이후 계약 만기가 됐는데도 보증금을 돌려받지 못하면 '임차권등기명령'을 신청해야 한다.

법무법인 대한중앙 이동규 변호사는 "향후 계약 만기 시점에 원활한 반환이 어려울 경우를 대비해 임차권등기명령 신청 요건을 미리 점검해야 한다"고 말했다.

임차권등기를 마치면, 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지돼 보증금을 돌려받을 때까지 법적 지위를 지킬 수 있다.