대출 연장 시 보증 갱신 오인 유발한 HUG, 법원 "설명의무 위반으로 보증금 지급해야"

수원지방법원 성남지원(판사 박민우)은 임차인 A씨가 주택도시보증공사(이하 HUG)를 상대로 제기한 임대차보증금 소송(2022가단219488)에서 원고 일부 승소 판결을 내렸다. 재판부는 HUG가 약관의 중요 내용에 대한 명시 및 설명 의무를 다하지 않았으므로, 보증 기간 만료 등을 이유로 보증금 지급을 거절할 수 없다고 판단했다.

대출은 연장됐으나 보증은 종료? 엇갈린 공사와 세입자의 주장

임차인 A씨는 2019년 7월 전 집주인 B씨와 서울 강서구 소재 빌라에 대해 보증금 1억 5,000만 원 규모의 임대차 계약을 체결했다. A씨는 HUG를 통해 '전세금안심대출보증'에 가입했는데, 이는 은행 대출금 변제를 보증하는 '대출특약보증'과 임대차보증금 반환을 보증하는 '전세보증금반환보증'이 결합된 상품이다. 이후 건물 소유권은 H씨에게 승계되었다.

임대차 계약 만기 시점이 다가오자 A씨는 대출 은행 및 HUG와 협의하여 대출 만기일과 대출특약보증 기간을 2022년 5월 4일까지 두 차례 연장했다. 그러나 전세보증금반환보증의 보증기간은 별도로 연장되지 않아 2021년 9월 7일자로 종료된 상태였다.

이후 임대차 계약이 해지되었음에도 집주인 H씨가 보증금을 돌려주지 않자, A씨는 HUG에 보증금 이행을 청구했다. 이에 대해 HUG는 "반환보증 기간이 이미 만료되었고, 계약이 묵시적으로 갱신된 이후 발생한 보증 사고는 약관상 보증 대상이 아니다"라고 주장하며 지급을 거절했다.

법원 "복잡한 보증 구조, 구체적 설명 없었다면 세입자 보호가 우선"

법원은 HUG의 지급 거절 사유가 된 약관 내용들이 계약의 중요 부분임에도 불구하고, HUG가 이를 충분히 설명했다는 점을 인정하지 않았다.

판결문에 적시된 구체적인 사실관계와 법적 판단 근거는 다음과 같다.

• 설명의무 이행 부족: HUG가 발송한 알림톡이나 세입자가 서명한 확약서 등에 "보증 기간 만료"나 "갱신 신청 필요" 문구가 포함되어 있었으나, 이는 추상적·개괄적인 안내에 불과하여 약관의 구체적인 내용을 설명했다고 보기 어렵다.

• 오인 가능성 높은 보증서 양식: HUG가 교부한 보증서에는 대출특약보증 연장 내용이 전세보증금반환보증 칸에 기재되어 있었으며, 상품 설명서 등에도 두 보증의 연장 절차를 각각 별도로 밟아야 한다는 설명이 누락되어 있었다.

• 세입자의 인식: 이러한 사정들로 인해 세입자 A씨는 대출 연장 시 반환 보증 기간도 함께 연장된 것으로 인식했을 가능성이 높다.

1억 5천만 원 중 대위변제금 제외한 잔액 지급 판결

재판부는 "HUG는 약관의 명시·설명의무를 위반했으므로 해당 약관 내용을 계약의 내용으로 주장할 수 없다"고 판시했다. 이에 따라 HUG는 A씨에게 보증금을 지급할 의무가 발생했다.

다만, HUG가 이미 대출 은행에 대출금 원리금 합계 138,304,582원을 대위변제한 사실이 인정되어, 해당 금액을 공제한 나머지 11,695,418원과 이에 대한 지연손해금을 A씨에게 지급하라고 주문했다.