'업무용 오피스텔'인데 실거주? 집주인 통보에 갈라진 운명

사업자등록 후 부가세까지 납부하며 쇼핑몰을 운영하던 오피스텔 임차인에게 임대인이 '직접 살겠다'며 퇴거를 통보했다.

임차인은 상가법에 따른 10년 보호를, 임대인은 주택법상 권리를 주장하는 상황. 계약서보다 중요한 '실제 용도'에 따라 사업장의 운명이 갈리는 법적 쟁점을 변호사들과 함께 짚어봤다.

'업무용' 계약이냐 '주거용' 현실이냐, 법원의 저울은 어디로

의류 쇼핑몰을 운영하는 A씨는 최근 사업의 터전을 잃을 위기에 처했다. 처음부터 '사업자 매물'로 계약하고 사업자등록까지 마친 업무용 오피스텔의 임대인이, 만기를 앞두고 본인이 직접 들어와 살겠다며 방을 빼 달라고 통보했기 때문이다.

A씨는 매달 월세에 부가세 10%를 꼬박꼬박 얹어 송금했고, 세금계산서까지 발행받아 왔다. 문제는 A씨가 상품 촬영, 택배 포장 등 업무와 함께 숙식과 거주를 겸해 왔다는 점이다.

이처럼 업무와 주거가 혼재된 오피스텔의 운명은 어떤 법의 적용을 받는지에 따라 극명하게 갈린다.

법무법인 우선의 이민철 변호사는 “우리 법원은 임대차보호법의 적용 대상을 결정할 때 계약서상의 명칭이나 사업자등록 여부보다는, 해당 공간의 실제 주된 사용 목적이 무엇인지를 실질적인 기준으로 판단하는 것이 일반적입니다”라고 설명했다.

즉, 법의 저울은 계약서의 글자보다 실제 사용 현황에 더 무게를 둔다는 의미다.

'10년 보장'과 '즉시 퇴거', 법 따라 갈리는 임차인의 운명

만약 법원이 A씨의 오피스텔을 '영업용'으로 판단하면 상가건물 임대차보호법(상가법)이 적용된다.

이 경우 임대인의 '실거주' 주장은 힘을 잃는다. 상가법에는 임대인의 실거주를 계약 갱신 거절 사유로 인정하는 조항이 없기 때문이다.

제로의 홍윤석 변호사는 “해당 공간의 주된 용도가 영업용임을 입증한다면 상가법에 따라 10년의 갱신요구권을 안전하게 보장받으실 수 있다고 생각합니다”라고 조언했다.

반면, 법원이 주거 목적이 더 크다고 판단해 주택임대차보호법을 적용하면 상황은 반전된다. 현행법상 임대인이 실거주를 목적으로 할 경우, 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다.

결국 A씨는 10년간 사업장을 지킬 수도, 혹은 당장 길 위로 나앉을 수도 있는 운명의 갈림길에 선 셈이다.

"잠 잤는지가 핵심 아냐"...생존권 지킬 증거 확보 전략

변호사들은 A씨가 10년의 권리를 지키기 위해서는 '주거'는 부수적이고 '영업'이 주된 목적이었음을 객관적 증거로 입증해야 한다고 입을 모은다.

법무법인 KB 김태안 변호사는 “이 사건은 오피스텔에서 잠을 잤는지가 아니라, 사업장 계약에 부수적으로 거주가 붙은 것인지, 주거 사용에 사업자등록만 붙은 것인지를 가르는 것이 핵심인 사건입니다”라고 쟁점을 명확히 했다.

그렇다면 어떤 증거가 필요할까? 여울법률사무소 배진혁 변호사는 “지금 바로 하셔야 할 행동은 오피스텔 내부에서 쇼핑몰 운영을 위해 사용 중인 집기류, 상품 재고, 촬영 공간 등의 배치 사진을 촬영해 두고, 매출 실적이나 택배 발송 내역 등 영업 활동의 실태를 증명할 자료를 객관적으로 확보하시는 것입니다”라며 구체적인 행동 지침을 제시했다.

섣부른 감정적 대응보다 냉정한 증거 확보가 사업장의 운명을 결정할 열쇠가 될 전망이다.