불법건축물이었던 우리 집, 혹시 법으로 보호를 못 받나요? 변호사들의 대답은

전셋집 계약 만료를 앞둔 A씨는 난감해졌다. 바뀐 새 집주인 B씨가 "다른 세입자가 들어오기 전에는 전세 보증금을 돌려줄 수 없다"고 말했기 때문이다.

다음 세입자가 바로 들어오면 문제가 없겠지만, A씨가 사는 지금 집이 '불법 건축물'이라는 사실이 마음에 걸린다. A씨가 입주할 당시에는 전세 대출이 가능했지만 지금은 상황이 바뀌었다. 대출을 받기 위해서는 해당 건물이 건축물대장에 위반건축물로 기재돼있지 않아야 한다.

대출이 막히니, 세입자를 빨리 구하기 어려운 상황. 이미 이사할 곳도 마련한 상태라 보증금을 꼭 돌려받아야 한다. 다만, A씨는 불법건축물이라는 이유로 보호받지 못할까 걱정된다. 이 상황을 어떻게 대처하는 게 좋을지 변호사에게 자문을 구했다.

이 사안을 검토한 변호사들은 A씨가 불안해할 필요가 없다고 했다. A씨가 계약 해지를 요구한 이상, 집주인 B씨는 보증금을 돌려줘야 한다. 이는 A씨의 집이 불법건축물인지 여부와는 별개의 사안이라고 했다. 법률사무소 민의 정성열 변호사는 "불법건축물에 임대차계약을 했다 하더라도 보증금 보호에 대한 주택임대차법의 적용을 받는다"고 설명했다.

주택임대차법은 제2조에서 "주거용 건물(주택)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다"고 했다. 우리 대법원도 "어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다"(2004다26133)라고 했다.

사는 곳이 무허가건물이나 사용승인을 받지 못한 건물, 미등기 건물 등이라 해도 세입자로 살고 있다면 주택임대차법을 적용받을 수 있다는 의미다.

단, 대항력은 갖추고 있어야 한다. 대항력은 임차인이 임대차계약상의 권리를 제3자에 대해 주장할 수 있는 힘이다. 매매나 경매 등으로 집주인이 바뀔 경우에도 임차 기간을 보장받을 수 있고 보증금을 반환받을 수 있는 권리다.

그러려면 전입신고가 꼭 이뤄져야 한다. 주택임대차보호법 제3조에 따르면 임차인이 주택의 인도(引渡)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

정리하면 ① A씨가 현재 사는 집에 전입신고 등으로 대항력을 갖췄고 ② 사는 집의 임대차 기간이 만료됐으며 ③ 임대차기간이 끝나기 2개월 전 집주인에게 "계약을 해지하겠다"고 통보했다면, 주택임대차법에서 정한 대로 임대인인 B씨는 보증금을 A씨에게 줘야 한다.

집주인 B씨는 여전히 "다른 세입자가 들어오기 전에는 보증금을 줄 수 없다"는 입장이다. 이런 경우, 어떻게 대응해야 할까.

변호사들은 우선 내용증명을 보내라고 조언했다. 그럼에도 집주인이 "보증금을 돌려주지 않겠다"는 입장을 바꾸지 않는다면, 그땐 보증금반환청구 소송을 하라고 했다.

소송에 들어가면 전세금을 돌려받지 못하는 기간이 너무 늘어나지는 않을까 하는 걱정이 있을 수 있다. 하지만 변호사들은 "법원도 세입자의 사정을 고려한다"고 했다. 법무법인 해자현의 조은결 변호사는 "유사한 사건에서 법원이 최대한 세입자의 사정을 고려해 2~3개월 만에 판결이 나는 경우도 있었다"고 밝혔다. 재판부가 가능한 한 빠르게 결론을 내준다는 의미다.

한편, A씨는 이미 이사갈 곳을 정해둔 상태다. 소송으로 보증금을 돌려받기 전 이사를 해야 한다면 꼭 해야 할 것이 있다고 변호사는 조언했다. '변호사 한병진 법률사무소'의 한병진 변호사는 "법원에 임차권등기명령을 신청하라"고 조언했다.

임차권등기명령이란, 임대차 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 주지 않을 경우 법원에 "살고 있던 집에 대한 대항력과 우선변제권을 보장해달라"고 요청하는 제도로 세입자가 이사를 나간 후에도 임대차보호법에 따라 보호를 받을 수 있다.

다만, A씨가 옥탑방과 같은 불법·무허가 미등기 건물에 살고 있다면 임차권등기를 할 수 없다.