임대인이 사망한 뒤 상속인이 상속 포기…“전세 보증금 누구로부터 회수하지?”

전세 사는 A씨가 임대인 사망으로 전세 보증금을 받지 못할 위기에 처했다. 보증보험도 들지 않았는데, 사망한 임대인의 상속 자녀가 상속을 포기한 데 따른 것이다.

전셋집에는 근저당권이 1억 8천만 원 설정돼 있지만, 확정일자는 A씨가 앞서 있다.

A씨는 임차인으로서 경매를 속개해서 선순위 권으로 해당 집을 낙찰받고 싶다. 그게 어렵다면 빨리 전세 보증금을 돌려받고 이사하길 원한다.

법무법인 영 하경남 변호사는 “임대인이 사망하고 상속 포기 등의 법적 문제가 있는 경우, 보증금반환 청구 소송 후 확정판결을 받아 해당 부동산을 강제 집행할 수밖에 없다”고 말한다.

법률사무소 금옥 신현돈 변호사는 “원칙적으로 ①사망한 임대인을 피고로 해 전세금 반환 청구 소송을 제기한 뒤, ②‘당사자표시 정정’을 통해 확정한 피고를 상대로 집행권원을 취득해 ③경매 절차에서 보증금을 배당받아야 한다”고 말했다.

“그러나 1~4순위 상속인들의 상속 포기가 예상되는 사안”이라며 “따라서 A씨는 ‘상속재산 관리인 선임’을 우선 청구하고, 법원이 상속재산관리인을 선임하면 그를 상대로 보증금반환 청구 소송 및 경매 절차를 진행하여 보증금을 반환받아야 한다”고 신 변호사는 짚었다.

그는 “결론적으로 전세금을 조속히 회수하기 위해서는 상속재산관리인 선임 소요 기간을 최대한 단축하여야 한다”고 덧붙였다.

법무법인 지금 유헌기 변호사는 “후순위 근저당권자가 경매를 신청하면, 그 절차에서 배당을 받으면 된다”고 말했다.

하경남 변호사는 “선순위 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 있다”며 “이 경우 낙찰 대금과 보증금을 상계하는 방식으로 진행하게 된다”고 했다.

법무법인 지금 유헌기 변호사는 “그러나 경매를 주도적으로 진행하려면 경매를 신청할 수 있는 집행권원, 즉 판결문이 필요하다”고 말한다. 따라서 보증금 반환 청구 소송을 제기해야 한다는 취지다.

법률사무소 명중 임승빈 변호사는 “A씨가 만약 임차권등기를 하지 않았다면 지금이라도 신청해야 한다”며 “임차권등기는 ①이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ②보증금에 대하여 연 12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있다”고 말했다.