'안심' 외쳤던 청년안심주택, 현실은 보증금 ‘가압류’ 지옥 벼랑 끝 내몰린 청년들

"이번 달에 계약이 끝났는데 보증금 1억 1,000만 원이 묶였어요. 그나마 시행사에서 자금을 마련해 돌려주기도 했다는데, 이제는 그마저도 어렵다고 하네요."

서울 청년안심주택 '루체스테이션'의 한 입주민이 전한 말이다. 서울시가 청년과 신혼부부를 위해 야심 차게 추진한 '청년안심주택'이 심각한 문제에 직면했다. 임대 보증금이 가압류 상태에 놓이면서 계약 해지를 원하는 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하는 사태가 속출할 가능성이 발생했다.

'안심'하고 살 수 있다던 이름과는 달리, 이 주택의 입주민들은 보증금을 떼일지도 모른다는 불안에 떨고 있다.

'안심'은 옛말, 돈 떼일까 '노심초사'

서울 은평구 불광동의 청년안심주택 '루체스테이션'은 리딩에이스캐피탈의 가압류 조치로 인해 신규 입주자 모집 공고조차 내지 못하고 있다.

이 사태의 원인은 사업에 투자한 한 회사가 다른 채무를 갚지 못해 발생한 것으로 알려졌다. 이와 유사한 사례는 동작구 사당역 인근의 '코브'와 송파구 '잠실센트럴파크'에서도 나타났다.

건설 경기 악화로 인해 시행사가 공사 대금을 지급하지 못하면서 강제 경매가 개시되기도 했다.

이러한 문제의 근본적인 원인으로 지목되는 것은 바로 청년안심주택의 구조적인 결함이다. 시세의 70~85% 수준으로 저렴하게 공급해야 한다는 공공성 때문에 민간 사업자의 수익 창출이 극히 제한된다.

한 시행사 관계자는 "매달 4,000만~5,000만 원의 적자가 발생하고 있다"며 고충을 토로했다. 임대료 상승률도 5%로 제한되어 있어, 경영난에 직면하더라도 이를 타개할 자금 여력이 없는 것이다.

이는 결국 보증금 반환 지연과 같은 문제로 이어져 고스란히 세입자에게 피해가 전가되는 악순환을 낳는다.

최악의 경우, 보증금 회수 가능한 법적 방안은?

가압류 사태에 놓인 임차인들이 보증금을 돌려받을 방법은 전혀 없는 것일까? 다행히 임차인을 위한 몇 가지 법적 보호 장치가 마련되어 있다.

우선, 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이는 임대차가 종료된 후에도 보증금을 돌려받지 못한 경우, 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 대항력과 우선변제권을 유지하면서 다른 곳으로 이사할 수 있도록 해주는 제도다.

이사를 가야 하는 상황이라면 반드시 이 절차를 거쳐야 보증금에 대한 권리를 지킬 수 있다.

또한, 임대차 계약 기간이 끝났음에도 보증금을 받지 못하면 보증금반환청구소송을 제기할 수 있다.

소송에서 승소해 확정판결을 받으면, 이를 근거로 해당 주택에 대한 강제 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있다.

마지막으로, 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인의 경우 주택임대차보호법 제8조에 따라 최우선변제권을 통해 다른 담보물권자보다 보증금 중 일정 금액을 먼저 변제받을 수 있다.

이를 위해서는 경매 개시 결정 등기 전에 주택 인도 및 주민등록을 마쳐 대항력을 갖추는 것이 필수적이다.

근본적 해결책은 '구조 개선' 서울시, 특단의 대책 필요

전문가들은 이러한 문제가 재발하지 않으려면 청년안심주택 제도의 근본적인 개선이 필요하다고 입을 모은다. 서울시가 공공성을 추구하면서도 민간 사업자의 수익성을 보장하는 합리적인 방안을 찾아야 한다는 것이다.

첫째, 임대보증금 보증제도의 실효성을 강화해야 한다. 현재 민간임대주택에 관한 특별법 제49조에 따라 임대사업자는 보증에 가입해야 하지만, 가압류 상황에서 보증금 반환이 원활하지 못한 문제가 있다. 가압류 등으로 보증금 반환이 지연될 경우 보증기관이 먼저 지급하고 추후 구상권을 행사하는 방식을 도입하는 등 제도를 보완해야 한다. 또한 서울시가 보증 가입 여부를 철저히 확인하고 갱신을 관리하는 시스템을 구축해야 한다.

둘째, 자본력 있는 전문 임대사업자의 참여를 유도해야 한다. 자금력이 부족한 시행사들이 무리하게 사업에 뛰어드는 것을 막고, 재무 건전성 및 운영 경험을 고려한 자격 기준을 강화해 안정적인 운영이 가능한 사업자를 선정해야 한다.

셋째, 서울시가 직접 운영하는 공공임대 비중을 확대하는 방안을 고려할 수 있다. 민간 운영 주택에서 문제가 발생했을 경우 공공주택 특별법 제41조에 따라 서울시나 SH공사가 직접 매입하여 운영하거나, 향후 신규 주택은 공공 직영 비중을 늘려 문제를 사전에 예방하는 방법이다.

청년안심주택은 단순히 주거 공간을 제공하는 것을 넘어, 청년들의 안정적인 삶을 보장하는 중요한 정책이다.

이 제도의 허점이 청년들을 더 큰 불안과 절망에 빠뜨리는 일이 없도록, 서울시의 적극적인 개입과 제도 개선이 시급한 상황이다.