치매 어머니 아파트 팔려다 계약 파기 위기…'이 제도' 모르면 수천만 원 날릴 수도

치매를 앓는 부모님의 부동산을 처분하려다 계약 파기 위기에 몰렸다면, '특별대리인' 제도가 해결의 실마리가 될 수 있다.

치매 어머니의 아파트를 팔아 요양비에 보태려던 A씨 가족의 계획이 계약 당일 무산될 뻔했다. 법무사로부터 “어머니가 치매 상태라 등기 이전이 불가능하다”는 통보를 받으면서다.

성년후견인 선임은 수개월이 걸려 발만 동동 구르던 상황. 이처럼 벼랑 끝에 선 가족에게 대안으로 떠오르는 것이 바로 '특별대리인' 제도다.

계약 직전 날벼락, '의사무능력'의 벽

A씨 가족은 최근 치매 등급 판정을 받은 어머니 명의의 아파트를 처분하기로 합의했다. 자녀들이 보태 마련했던 집이지만, 이제는 어머니의 요양비 등 더 시급한 곳에 써야 한다는 데 모두가 동의했다.

매수자까지 나타나 계약서에 도장을 찍으려던 순간, 법무사는 제동을 걸었다. 어머니가 치매로 인해 스스로 의사를 결정할 능력(의사능력)이 없는 상태로 판단되므로, 법률행위인 매매계약이 원칙적으로 무효라는 설명이었다.

해결책으로 제시된 '성년후견인' 선임 절차는 최소 3개월에서 6개월 이상 소요돼 당장 집을 팔아야 하는 가족에겐 그림의 떡이었다.

'성년후견' 대신 '특별대리인', 신의 한 수가 될 수 있는 이유

벼랑 끝에 몰린 A씨 가족이 찾아낸 해법은 '특별대리인 선임 제도'였다. 성년후견이 질병, 노령 등 정신적 제약으로 사무 처리 능력이 지속적으로 결여된 사람을 위해 재산 관리나 신상 보호를 포괄적으로 돕는 제도라면, 특별대리인은 특정 법률행위에 대해서만 대리인을 선임하는 '원포인트' 제도다.

가사법 전문 조재황 변호사는 "성년후견은 재산 전체에 대한 관리 권한을 부여하고 법원에 정기적으로 보고해야 하는 등 절차가 무겁고 오래 걸린다"면서 "반면 특별대리인은 부동산 매매처럼 단 하나의 목적을 위해 신청하므로 통상 1~2개월 내로 신속하게 결정이 내려지는 것이 최대 장점"이라고 설명했다.

법원의 허가 열쇠, '목적의 정당성'과 '투명성'

법원이 특별대리인 선임을 결정할 때 가장 중요하게 보는 것은 부동산 매각의 목적이 자녀의 이익이 아닌, 오롯이 부모의 치료비나 요양비 등 복리를 위한 것임을 객관적인 자료로 증명하는 것이다. 자녀가 부모의 재산을 처분하는 것은 형식적으로 이해가 상반되는 행위(이해상반행위)로 볼 수 있기 때문이다.

따라서 매매대금이 어떻게 사용될지에 대한 구체적이고 투명한 계획을 제시하고, 모든 형제자매의 동의를 받는 것이 법원의 신뢰를 얻는 지름길이다.

'특별대리인' 신청 실전 가이드, 이것만 챙기세요

특별대리인 선임 절차는 관할 가정법원에 '특별대리인 선임 심판 청구'를 접수하면 된다. 법원은 서류만으로 심사하는 경우가 많아 꼼꼼한 준비가 필수적이다. 필수 서류 목록은 다음과 같다.

1. 사건본인(어머니) 관련: 기본증명서, 가족관계증명서, 주민등록등본, 후견등기사항부존재증명서

2. 청구인(자녀) 관련: 가족관계증명서, 주민등록등본

3. 소명 자료: 부동산 등기부등본, 매매계약서 사본, 의사 진단서 또는 소견서(의사능력 부재 명시), 다른 형제자매 전원의 동의서(인감증명서 첨부), 매매대금 사용 계획서

비용은 인지대, 송달료 등 수만 원 수준이며, 변호사 선임 시 별도 비용이 발생한다. 법원은 서류를 검토해 매매의 필요성과 타당성이 인정되면 특별대리인 선임 결정을 내린다.

A씨 가족이 처한 상황은 결코 남의 일이 아니다. 법원은 절차의 정당성과 목적의 순수성이 입증될 때 비로소 법적 구원의 손길을 내민다. 치매 부모님의 재산 처분을 고려하고 있다면, 매각 대금이 오롯이 부모님을 위해 쓰인다는 점을 객관적 자료로 증명하고 모든 가족의 동의를 얻는 것이 분쟁을 막고 신속한 허가를 받는 지름길임을 명심해야 한다.