전셋집에서 개인과외교습소 운영하면 임대차 계약 해지 사유에 해당할까

A씨는 개인과외교습소를 차릴 예정이다. 교육청에 신고도 마쳤다. 학원의 설립⋅운영 및 과외교습에 관한 법률에 따르면 인적 사항·교습과목· 교습장소 및 교습비 등을 신고하도록 규정돼 있다.

법에서 하라는 대로 했지만, 교습 장소를 자신의 전셋집으로 등록해둔 게 마음에 걸린다. 집주인이 이곳을 교습소로 운영하는지 모르고 있는데, 임대차 계약서에 "(집은) 임대차 목적 외의 용도로는 사용할 수 없다"는 조항이 있어 더 신경 쓰인다.

집주인이 나중에 이 사실을 알게 된다면, 교습소 운영을 구실로 전세 계약을 해지할까 봐 걱정된다.

원칙적으로는 임대차 목적 외 용도로 사용하는 경우 문제가 될 수 있다. JLK 법률사무소의 김일권 변호사는 "용도 외 사용은 집주인이 임대차 계약 해지를 요구할 수 있는 사안"이라고 했다.

다만, '개인 교습이 용도 외 사용에 해당하는가'에 대해서 변호사들은 고개를 저었다.

법무법인(유한) 해송의 최병일 변호사는 "주된 기능이 무엇인지로 판단해야 할 것"이라며 "전셋집의 주된 기능이 주거지이고, 부가적으로 개인과외 교습을 하는 것이라면 특별히 문제 될 게 없어 보인다"고 말했다.

법무법인 다산의 김춘희 변호사도 "개인과외 교습을 하는 것만으로 임대차 목적 이외의 용도로 사용하는 것으로 단언하기는 어려울 것"이라고 했다.

법률사무소 원탑의 권재성 변호사 역시 비슷한 의견이다. 권 변호사는 "임대차 계약을 체결할 때 '주거용으로 제한한다'는 특약사항을 별도로 정하지 않았다면, 임대목적물(A씨 전셋집)이 개인과외교습소로 사용된다는 것만으로 계약 해지 사유에 해당한다고 보기는 어렵다"고 분석했다.

만약, 집주인이 그래도 문제를 삼으면 어떻게 해야 할까. 법무법인 효현의 박수진 변호사는 "A씨는 주거 목적이 '주목적'이고 교습은 '부수적'인 것 임을 들어, 계약해제 사유가 아니라고 주장할 수 있을 것"이라고 말했다.

다만 실제로 문제가 될 수 있는 경우도 있어 조심해야 한다. 김일권 변호사는 "교습으로 인해 집을 훼손시키거나 그럴 위험이 있는 경우 임대인이 임대차 계약을 해지를 요구할 수 있다"고 분석했고, 권재성 변호사는 "소음 등 민원을 유발할 만한 소지가 있다면 해지 사유가 될 수 있다"고 말했다.

법률사무소 다감의 오현종 변호사도 "주택 용도로 임대차해놓고 '영업 목적'으로 학원을 운영하면 계약 위반에 해당하므로, 임대인이 해지권을 행사할 수 있다"고 말했다.

정리하면 교습소 운영으로 '임대차 목적물을 훼손시킬 위험이 있는 경우' 혹은 '목적물의 본말이 전도됐을 때'는 A씨 집주인이 A씨에게 집 계약 해지를 요구할 수 있다.