전세계약금대출 특약, '대출 금액' 명시 안 하면 계약금 못 돌려받는다

"전세자금대출이 불가능할 경우 계약금을 반환한다"는 특약만 믿고 계약했다가 분쟁에 휘말리는 사례가 많다. 법원은 대출이 일부라도 실행되면 계약금 반환 의무가 없다고 판단하는 경향이 있어, 특약 작성에 각별한 주의가 요구된다.

최근 법원은 '대출 미발생'을 조건으로 한 특약에 대해, 임차인이 신청한 금액보다 적은 액수가 승인되었더라도 '대출이 발생하지 않은 경우'로 볼 수 없다고 판시했다(의정부지방법원 2023. 9. 7. 선고 2022나211837 판결). 재판부는 계약서 문언을 엄격하게 해석하여, 임차인이 원하는 금액만큼 대출이 나오지 않았다는 사정만으로는 계약 해제 조건이 성취되었다고 보기 어렵다고 보았다.

계약금 분쟁 막는 '전세대출 특약' 작성법

이러한 분쟁을 예방하려면 특약에 필요한 '대출 금액'을 명확히 기재해야 한다. "임차인이 보증금 잔금 지급을 위해 금 OOO원 이상의 전세자금대출을 받지 못할 경우 본 계약은 무효로 하고, 임대인은 계약금 전액을 반환한다"와 같이 구체적인 액수를 특정하는 것이 중요하다. 이는 대출금이 부족하게 나올 경우 계약금을 안전하게 돌려받을 명확한 근거가 된다.

나아가 '대출 종류'를 특정하는 것도 방법이다. "주택도시보증공사(HUG) 안심전세대출"처럼 특정 상품을 명시하면, 다른 종류의 대출이 가능하다는 이유로 반환을 거절당하는 상황을 막을 수 있다.

또한 "임대인의 귀책사유로 대출이 불가한 경우"와 "임차인의 신용 문제 등 개인적 사유인 경우"를 구분하여 기재하면 책임 소재를 명확히 하여 분쟁의 소지를 줄일 수 있다. 계약금 반환과 같은 중요한 법률 효과는 계약서에 명시된 문구에 따라 결정되므로, 가능한 모든 상황을 고려하여 구체적이고 명확하게 작성해야 한다.