임차인 유지보수 책임 어디까지일까?

겨울철 보일러가 갑자기 멈추거나, 벽에 금이 가 물이 샌다면? 집주인과 세입자 사이의 해묵은 분쟁인 수리 책임 범위를 두고 대법원은 명확한 기준을 제시하고 있다. 임대차 계약서의 특약만 믿고 있다가는 낭패를 볼 수 있어 주의가 필요하다.

임대인의 수선 의무, 원칙은?

민법 제623조는 '임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다'고 규정한다.

즉, 임차인이 계약 목적에 따라 주택을 문제없이 사용할 수 있도록 유지·관리할 책임은 원칙적으로 임대인에게 있다.

임차인이 부담하는 소규모 수선

다만 모든 수리를 임대인이 책임지는 것은 아니다.

대법원은 임차인이 큰 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 파손은 임대인의 수선 의무에 포함되지 않는다고 본다(94다34692, 94다34708 판결).

전등 교체, 수도꼭지 고무패킹 교환과 같은 간단한 수리가 이에 해당하며, 이는 특약으로 임차인 책임임을 명시할 수 있다.

'모든 수선은 임차인 책임' 특약, 무효될 수 있다

문제는 '모든 수선은 임차인 책임'이라는 특약이다.

판례는 '모든 수리는 임차인이 부담한다'는 식의 포괄적인 특약만으로는 보일러, 상하수도 배관 등 대규모 수선에 대한 임대인의 책임을 면제할 수 없다고 본다.

다만, 특약에 '보일러 교체는 임차인이 한다'는 식으로 수리 범위를 구체적으로 명시했다면 임차인이 책임을 질 수도 있으므로 계약 시 주의가 필요하다.

대법원은 수선 의무의 발생 여부를 판단할 때 ▲목적물의 종류·용도 ▲파손 규모 ▲사용·수익에 미치는 영향 ▲수리 용이성 및 비용 ▲임대차 계약 당시 상태와 차임 등을 종합적으로 고려해야 한다고 판시하고 있다(2011다107405 판결).

Q&A로 알아보는 수선 책임

Q. 보일러 고장은 누가 수리해야 하나요?

A. 보일러는 건물의 주요 설비이므로, 임대인이 수리 책임을 지는 것이 원칙이다. 임차인의 고의·과실로 고장 난 경우가 아니라면 임대인에게 수리를 요구할 수 있다.

Q. '모든 수리는 임차인 부담'이라는 특약은 유효한가요?

A. 아니다. 판례에 따르면 '모든'이라는 뭉뚱그린 특약은 전구 교체 등 소규모 수선에만 한정적으로 적용된다. 보일러, 배관 등 대규모 수선에 대해서는 그 수리 범위를 특약에 명확히 콕 집어 기재하지 않은 이상, 임대인이 책임을 져야 한다.