월세 미납 명도소송 절차 비용…보증금 공제부터 세입자 대응까지

월세를 미납해 차임 연체액이 2기분에 이르면 임대인은 민법 제640조에 따라 계약을 해지하고 명도소송(건물인도청구)을 낼 수 있다.

다만 소송에 드는 인지대·송달료·변호사 보수는 정해진 정액이 아니라 소송 목적의 값, 즉 소가에 연동돼 달라진다.

임차인 A씨는 월세 60만 원짜리 원룸에 살다 두 달치를 밀렸다. 집주인은 "당장 나가라"며 소송을 예고했다. A씨는 밀린 120만 원을 지금이라도 내면 되는지, 보증금 500만 원에서 알아서 까면 되는지 헷갈리는 상황이다.

반대로 임대인 입장에서는 소송비용까지 보증금에서 회수할 수 있는지가 관심사다. 같은 사건을 두고 임대인과 세입자의 셈법이 정반대로 갈리고 있다.

명도소송은 검색하면 비용 숫자가 다르게 나와 혼선이 크다. 숫자가 제각각인 이유는 비용이 사건마다 달라지는 구조이기 때문이다. 법이 정한 산정 근거와 보증금 정산 순서, 그리고 세입자 대응 카드까지 양쪽 관점에서 정리했다.

이런 분쟁은 최근 흐름과 무관하지 않다. 2026년 7월 기준 가장 최근 공식 통계로 보면, 국토교통부 주택 통계 기준 2024년 전국 주택 전·월세 거래량은 155만 9,578건이고, 이 가운데 월세 비중은 57.4%로 2023년(55.0%)보다 높아졌다.

월세화 흐름이 이어지는 만큼 차임 연체를 둘러싼 임대인·세입자 분쟁도 계속될 전망이다.

월세 몇 번 밀리면 계약 해지할 수 있나

주거용 건물은 차임 연체액이 2기분에 달해야 해지할 수 있다.

민법 제640조는 "건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정한다.

월세라면 두 달치 금액에 이르는 순간이 기준점이다. 한 달 늦게 냈다가 바로 낸 경우처럼 연체액이 2기분에 미치지 못하면 해지 사유가 되지 않는다.

명도소송 절차는 어떻게 진행되나

명도소송은 내용증명 발송에서 시작해 강제집행으로 끝난다. 크게 5단계다.

1. 계약 해지 통지: 연체를 근거로 내용증명 등으로 해지 의사를 전달한다.
2. 점유이전금지 가처분: 소송 중 세입자가 제3자에게 점유를 넘기는 것을 막는다.
3. 소장 접수와 송달: 관할 법원에 건물인도청구 소장을 낸다.
4. 판결: 연체 사실이 명확하면 임대인 승소로 이어지는 경우가 많다.
5. 강제집행: 판결 확정 후에도 나가지 않으면 민사집행법 제258조의 부동산 인도 집행을 신청한다.

소장 송달 단계나 판결 직후 세입자가 자진 퇴거하는 경우도 있다. 다만 사건마다 진행 양상이 달라, 강제집행 계고까지 가는지 여부는 개별 사정에 따라 갈린다.

명도소송 비용은 왜 다 다른가

비용이 정액이 아니라 소가에 연동되기 때문이다.

인지대는 민사소송 등 인지법이 정한 구간별 산식에 따라 소가가 커질수록 올라간다.

건물인도청구의 소가는 목적물 가액을 기준으로 산정하므로, 같은 명도라도 서울 아파트냐 지방 원룸이냐에 따라 소가가 달라지고 인지대·송달료가 함께 달라진다.

여기에 변호사 보수는 법정 정액이 아니라 사건 난이도·지역에 따라 협의로 정해진다. 검색 결과의 비용 숫자가 들쭉날쭉한 이유가 여기 있다. '얼마'라는 단일 숫자보다 '내 사건의 소가가 얼마인가'를 먼저 확인하는 것이 순서다.

소가가 작아도 명도소송은 '정식 재판'… 섣부른 소송은 부담

흔히 원룸이나 소형 오피스텔처럼 목적물 가액이 작거나 밀린 돈이 3,000만 원 이하면 소액사건으로 빨리 끝날 것이라 착각하기 쉽다.

하지만 명도소송은 돈을 달라는 청구가 아니라 부동산을 넘기라는 청구이므로, 소액사건심판법이 적용되지 않는다.

소가가 아무리 낮아도 정식 민사 재판을 거쳐야 하므로 수개월의 시간과 적지 않은 비용이 소요된다.

임대인과 임차인 모두 소송으로 가기 전 대화나 조정을 통해 합의점을 찾거나, 임대차 계약 당시 미리 제소전 화해 조서를 받아두는 것이 유리한 이유가 여기에 있다.

보증금에서 밀린 월세와 소송비용을 어떻게 정산하나

보증금은 밀린 월세, 원상회복 비용, 소송비용 순으로 공제하는 것이 일반적 처리다. 보증금은 임대차 종료 시 임차인 채무를 담보하는 성격이라, 명도가 끝나야 남은 금액을 돌려주는 구조다.

A씨 사례로 보면 보증금 500만 원에서 밀린 월세 120만 원이 먼저 빠진다. 여기에 임대인이 승소해 소송비용액 확정을 받으면 그 금액도 공제 대상이 된다.

결과적으로 세입자가 받을 잔액은 줄고, 임대인은 별도 청구 없이 보증금 범위 안에서 상당 부분을 회수하게 된다. 다만 보증금이 채무 총액보다 적으면 부족분은 별도로 청구해야 한다.

세입자는 어떻게 대응할 수 있나

세입자도 연체액을 메우거나 협상으로 대응할 수 있다.

연체액이 2기분에 이르기 전에 밀린 차임을 변제하면 해지 사유 자체가 성립하지 않는다. 소송이 시작된 뒤라도 분할납부를 협의하거나, 사정이 있으면 이사 기간을 두는 조정으로 마무리되는 경우가 있다.

소송 전 단계라면 조정 제도를 이용하는 길도 있다.

주택임대차보호법 제14조에 따라 설치된 주택임대차분쟁조정위원회는 차임·보증금 분쟁을 소송보다 간이하게 다루는 절차다.

소장 내용에 다툴 점이 있으면 답변서를 내고 이의를 제기할 수 있다. 다만 연체 사실 자체가 명백하면 무리한 지연은 소송비용 부담만 키울 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다.

월세 미납 명도소송 자주 묻는 질문

Q1. 한 달만 밀려도 바로 소송당하나요?

A. 아니다. 민법 제640조상 주거용 건물은 연체액이 2기분(월세 두 달치)에 달해야 해지할 수 있다. 한 달분에 그치면 해지 사유가 되지 않는다.

Q2. 명도소송 비용이 정확히 얼마인가요?

A. 단일 정액은 없다. 인지대·송달료는 소가에 연동되고 변호사 보수는 협의 사항이다. 내 사건 목적물의 소가를 먼저 확인해야 대략적인 비용이 나온다.

Q3. 밀린 월세를 보증금에서 까면 되는데 왜 소송을 하나요?

A. 보증금은 명도가 끝나야 정산·반환되는 구조다. 세입자가 나가지 않으면 보증금 공제만으로 점유를 회수할 수 없어 인도청구가 필요하다.

Q4. 소송이 시작되면 세입자는 무조건 지나요?

A. 그렇지 않다. 연체액을 변제하거나 분할납부·이사기간 조정으로 마무리되는 사례가 있다. 다만 연체가 명백하면 다툼 여지는 제한적이다.