“분양가의 70% 대출” 믿고 계약했는데…감정가 반토막, 계약 해지 될까요?

A씨는 생활숙박시설을 오피스텔로 용도 변경하면 분양가의 70%까지 대출이 나온다는 말을 믿고 계약을 진행했다. 분양가는 7억 6000만 원대였다.

그러나 막상 준공 후 잔금을 치르려 알아보니 상황은 달라져 있었다. 부동산 가치 하락으로 해당 오피스텔의 감정가가 3억~4억 원 수준으로 책정된 것이다.

이에 따라 A씨가 받을 수 있는 대출은 2억 원대에 불과했다. 이미 중도금 대출로만 4억 6000만 원대를 받은 상황에서 잔금 마련이 불가능해진 셈이다.

설상가상으로 건물에서도 문제가 발견됐다. 계약서에 명시된 전용면적은 102㎡였지만, 실제 면적은 93.05㎡에 불과했다. 분양 홍보관에서 봤던 베란다 수전 설비도 실제로는 설치되지 않았다. A씨는 시청에 정보공개를 청구해 해당 타입에 수전이 들어간다는 내용의 공식 문서까지 확보했다.

꼼꼼히 따져볼수록 문제투성이인 분양 계약, A씨는 계약을 해지하고 이미 낸 돈을 돌려받을 수 있을까?

대출 약속만 믿고 계약하면 위험…“단순 구두 안내는 해지 어려워”

변호사들은 우선 A씨가 가장 크게 문제 삼은 '대출 약속'만으로는 계약 해지가 쉽지 않다고 입을 모았다. 분양 상담 과정에서 나온 대출 관련 안내는 법적으로 청약의 유인이나 다소의 과장 광고로 취급될 수 있기 때문이다.

모두로 법률사무소 한대섭 변호사는 “원칙적으로 분양 상담 시 대출 한도를 구두로 약속했더라도, 이를 이유로 수분양자가 일방적으로 계약을 해지하기는 쉽지 않다”고 설명했다. 대법원 판례 역시 분양 대금을 마련하기 위한 대출 약정은 계약의 주된 내용이 아닌 부수적인 사정으로 보는 경향이 있다.

법무법인 우선 이민철 변호사도 “단순히 예상보다 대출이 적게 나온 사정만으로 분양계약을 해제하기는 어려울 수 있다”며 “시행사나 분양대행사가 분양가를 기준으로 대출을 ‘보장’했는지, 해당 설명이 계약서나 녹음 등 구체적인 증거로 남아 있는지가 중요하다”고 짚었다.

진짜 무기는 따로 있었다…‘면적 부족’과 ‘시설 누락’

변호사들은 A씨의 진짜 무기는 대출 문제가 아닌, 다른 곳에 있다고 지적했다. 바로 계약서와 다른 전용 면적과 약속과 달리 설치되지 않은 베란다 수전이다.

제로변호사 홍윤석 변호사는 “전용면적에 상당한 차이가 있다는 점과 정보공개청구로 확보한 공문서 내용과 달리 베란다 수전이 누락된 점은 상담자에게 매우 긍정적인 사실관계”라며 “이는 채무불이행을 이유로 한 계약해지나 분양대금 감액 주장의 강력한 근거가 될 것”이라고 분석했다.

실제로 계약서에 적힌 102㎡와 실제 면적 93.05㎡의 차이는 약 9㎡로, 약 8.8%에 달한다. 한대섭 변호사는 “민법 제574조에 따라 면적이 부족한 경우 그 비율만큼 대금 감액을 청구하거나, 잔존한 면적만으로는 계약 목적을 달성할 수 없다고 판단될 경우 계약 전체를 해제할 사유가 된다”고 설명했다.

법무법인 심 심준섭 변호사 역시 “전용면적 불일치와 베란다 수전 누락은 객관적인 계약 위반 사항”이라며 “대출 문제보다 이 부분을 중심으로 해지를 주장하는 것이 유리하다”고 조언했다.

내용증명 보내고 소송 준비해야…“객관적 증거 확보가 관건”

따라서 A씨가 계약 해지를 원한다면, 대출 약속 위반보다는 실제 건물의 하자를 전면에 내세워야 한다. 변호사들은 우선 시행사 측에 내용증명을 보내 문제를 공식적으로 제기하라고 조언했다.

송명호 법률사무소 송명호 변호사는 “분양사의 설명 의무 위반과 계약 내용 불이행을 객관적 증거로 입증해 계약 취소 및 해지를 주장하는 방향으로 전략을 세워야 한다”며 “분양사를 상대로 내용증명을 발송하고, 법원에 분양 대금 반환 청구 소송을 제기하는 것이 필요하다”고 말했다.

내용증명이나 소송 서면에는 ①계약서와 다른 전용면적, ②베란다 수전 등 홍보 내용과 다른 시공 내역과 이를 증명할 정보공개청구 결과 등을 명확히 기재해야 한다.

법률사무소 지헌 임대환 변호사는 “계약서, 분양안내서, ‘대출 70%’ 안내 문자·녹취, 시청 정보공개 문서, 하자 사진 등을 확보해야 한다”며 “자료를 가지고 변호사와 상담해 해제 가능성과 현실적인 승산, 대응 순서를 정하는 것이 안전하다”고 덧붙였다.