월세를 계속 안 주는데 ‘명도 특약’대로 짐 빼도 될까요?

임대 수입자인 A 씨가 요즘 월세를 제때 주지 않는 점포 세입자 때문에 고민입니다. 대책을 궁리하던 A 씨는 임대차계약서에 명시돼 있는 명도 특약을 떠 올렸습니다.

A 씨는 임차인이 월세를 3회 연체하면 ‘임대차계약 해지 의사표시’를 담은 내용증명을 보내기로 계획을 세웠습니다. 그런 뒤 명도소송 하지 않고 명도 특약대로 진행하기로 마음먹습니다. 점포 물건은 이사업체를 통해서 보관할 예정입니다.

A 씨는 임대차계약서에 명시되어 있는 명도 특약대로 진행할 경우 민·형사적으로 문제없는지, 그리고 이때 유의할 사항은 무엇인지 알고 싶다고 변호사에게 자문했습니다.

임대계약서의 명도 특약에는 ‘임차인이 임대차종료(기간만료, 즉시 해지 등 포함)로 인한 명도의무를 1개월 이상 이행하지 아니한 경우 임대인은 임차인의 동의 없이 임차인 소유의 물건을 적절한 장소로 이전하고 임대목적물을 본 계약 체결 당시의 원상태로 복구할 수 있다’고 명시돼 있습니다.

또 ‘임대인이 임차인 소유의 물건을 적절한 장소로 이전한 이후 2개월이 경과할 때까지도 임차인이 부재중이거나 기타의 사유로 인해 임대인에게 그 소유물건의 처분 또는 취급에 관해 어떠한 의사표시도 하지 아니할 경우에는 임대인은 적절하다고 판단되는 방법으로 임차인 소유의 물건을 매각할 수 있다’고 했습니다.

법무법인 이루의 권순명 변호사는 “우리 법은 사적 집행을 허용하지 않는다”며 “당사자 간 특약을 하였다 해도 상대방이 문제 삼으면 이러한 특약은 무효가 될 소지가 있다”고 조언했습니다.

권 변호사는 “또한 이 특약을 이유로 임차인의 주거에 함부로 들어갈 경우 주거침입죄가 성립될 수 있다”며 “통상 다른 사람들이 ‘명도소송’을 통하여 반환을 구하는 데는 그러한 이유가 있다”고 말합니다.

ibs법률사무소의 이한규 변호사는 “A 씨가 제시한 ‘명도 특약’에 관하여 대법원은 ‘사회질서에 위반되어 무효’라고 판시하고 있다”며 “따라서 임차인이 3개월 치 월세를 연체하였다면 명도소송을 제기해야 하며, 임의로 임대차 목적물에 들어가고 원상 복구할 경우 주거침입죄, 손괴죄 등이 성립될 수 있다”고 답변했습니다.