월세 보증금 못 받았는데 이사 가야 한다면? 임차권등기로 대항력 지키는 법

임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못했다면, 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 임차권등기명령을 신청해야 한다. 이는 임차인의 권리를 보전하는 필수적인 법적 조치다.

임차권등기명령은 임대차 계약이 끝난 후에만 신청할 수 있으며, 등기가 완료되면 해당 주택에 새로운 임차인이 들어오기 어려워져 임대인에게 심리적, 법적 압박을 가하게 된다. 만약 등기 후에도 보증금을 받지 못하면, 지급명령 신청이나 보증금반환청구소송 등 다음 법적 절차를 밟아야 한다.

임차권등기명령, 언제 어떻게 신청할까?

임차권등기명령은 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에 따라 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 신청할 수 있다. 계약 기간 중에는 신청이 불가능하다. 신청 시에는 임대차계약서, 주민등록등본, 부동산등기사항증명서 등 임대차 사실과 대항력 취득 사실을 소명할 서류가 필요하다.

비용은 인지대 2,000원, 송달료, 등기신청수수료, 등록면허세 등이 발생하며, 이는 추후 임대인에게 청구할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항). 서울서부지방법원 2021. 10. 15. 선고 2021나40291 판결에서도 임차권등기명령 관련 비용을 임대인이 부담해야 한다고 명시했다.

등기가 완료되면 이 사실이 등기부등본에 공시되어 잠재적 임차인이나 매수인에게 알려진다. 특히, 등기된 주택에 새로 들어오는 임차인은 소액보증금 최우선변제권을 보장받지 못해(주택임대차보호법 제3조의3 제6항) 임대인이 새로운 임대차 계약을 체결하기가 매우 어려워진다.

등기 후에도 보증금 못 받았다면?

임차권등기명령은 보증금 반환을 직접 강제하는 절차가 아니라, 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 보전 조치다(우성기, 『법의 이해』, 박영사(년), 315면)). 따라서 등기 이후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면, 적극적으로 보증금을 회수하기 위한 법적 조치를 취해야 한다.

우선, 임대인이 채무 사실을 다투지 않는다면 비교적 절차가 간단하고 신속한 지급명령을 신청할 수 있다(우성기, 『법의 이해』, 박영사(년), 316-317면)). 만약 임대인이 이의를 제기하거나 다툼의 여지가 있다면, 정식으로 임대차보증금반환청구소송을 제기해야 한다.

소송에서 승소 판결을 받으면, 이를 집행권원으로 하여 임대인의 재산에 대해 강제경매 등 강제집행 절차를 진행하여 보증금을 최종적으로 회수할 수 있다.