9년 장사했는데 건물주가 리모델링 이유로 갱신 거절…버틸 수 있나요?

9년간 한 자리에서 상가를 운영해 온 임차인이 계약 만료를 앞두고 갱신을 요구했지만, 건물주가 리모델링을 이유로 거절해 법적 분쟁에 휘말렸다.

법적으로는 계약이 연장된 것으로 볼 여지가 크지만, 9년간의 노력이 담긴 권리금을 지키기 위해서는 무엇을 해야 할까. 변호사들의 조언을 통해 임차인이 반드시 취해야 할 행동 수칙을 짚어봤다.

9년 장사했는데…리모델링 통보에 발 동동

2017년부터 상가를 운영해 온 A씨는 계약 만료일을 앞두고 임대인에게 카카오톡과 전화를 통해 계약갱신을 요구했다. 상가건물임대차보호법(상가임대차법)이 보장하는 10년 계약 기간을 채우기 위해서였다.

하지만 돌아온 것은 임대인이 변호사를 통해 보낸 '계약갱신 거절' 내용증명이었다. 사유는 건물 안전진단 및 대수선 리모델링 계획이었다.

A씨 역시 '단순 리모델링은 법적 갱신 거절 사유가 아니다'라는 내용증명을 보냈지만, 소송으로 번질지 모르는 상황에 처했다.

A씨는 "계약이 갱신된 건지 거부된 건지 알 수 없는 상황에서 당장 새로운 임차인을 구해야 하는지, 아니면 1년 더 연장됐다고 보고 나중에 구해야 하는지 헷갈린다"며 불안감을 토로했다.

법원 "단순 리모델링은 갱신거절 사유 아냐"

법률 전문가들은 A씨의 계약갱신요구권이 유효할 가능성이 높다고 분석했다.

상가임대차법은 임대인이 '건물 노후 등으로 안전사고 우려가 있는 경우'나 '건물 전부 또는 대부분을 철거·재건축하는 경우' 등 극히 예외적인 경우에만 갱신을 거절할 수 있도록 규정한다.

단순 리모델링 계획만으로는 갱신을 거절하기 어렵다는 것이 법원의 일관된 태도다.

허훈무 변호사는 "상가임대차보호법상 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않았고, 임대인의 리모델링 계획이 최초 계약 당시 구체적으로 고지되지 않았거나 건물의 안전상 우려로 인한 것이 아니라면 이를 이유로 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 없습니다"라고 명확히 설명했다.

갱신 믿고 있다간 권리금 날릴 수도…핵심은 '이것'

그렇다면 A씨는 계약이 1년 더 연장됐다고 믿고 안심해도 될까? 변호사들의 의견은 여기서 갈렸다. 법적으로는 계약이 갱신된 것으로 볼 수 있지만, 권리금이라는 현실적인 문제를 해결하기 위한 전략은 달라야 한다는 것이다.

한병철 변호사는 "현재 가장 안전한 방법은 계약종료일 전후로 권리금 회수 의사가 있었다는 자료를 남겨두는 것입니다"라며 불확실한 상황에 대비할 것을 주문했다.

반면 이동규 변호사는 법적 효력과 소송 전략을 구분해 설명했다. 그는 먼저 "임대인의 거절 통보는 효력이 없으며 임대차 계약은 동일한 조건으로 이미 연장된 것으로 보아야 합니다"라고 법적 상태를 규정했다.

하지만 동시에 "권리금 손해배상 청구권을 안전하게 확보하려면 계약 만료일 전까지 신규 임차인을 주선하는 행위를 실제로 이행하셔야 합니다"라고 강조했다.

이는 설사 임대인의 갱신 거절이 무효라 하더라도, 나중에 권리금 회수 방해에 대한 손해배상 소송에서 이기려면 '임차인으로서 할 일을 다 했다'는 증거를 남겨야 한다는 의미다.

결국, 임차인은 계약 갱신을 주장하며 영업을 계속하되, 만일의 사태에 대비해 계약 만료 전 신규 임차인을 주선하는 노력을 병행하는 전략이 가장 안전한 해법인 셈이다.