반려견 때문에 손상된 임대 아파트의 손해배상, 어디까지 가능하지?

임대인인 A씨가 임대계약 만료를 앞둔 아파트를 방문해 상태를 살펴보니, 여러 마리 반려견으로 인해 집안이 엉망이었다. 강아지 오줌이 강마루 바닥에 배어 악취가 진동했다. 또 강아지들로 인해 바닥이 긁히고 벽지가 뜯겨 나가고, 방문 몰딩도 손상됐다. 이에 임차인은 저렴한 종이를 사용해 도배까지 해 놓았다.

부동산중개업자도 이 집에 들어가자마자 코를 막을 정도의 악취가 진동해, 전체 벽지와 바닥재 교체 없이는 새 세입자가 들어올 것 같지 않다. 임대차계약서에는 “반려동물을 키워도 되지만, 그로 인한 손실은 원상 복구한다”는 특약이 들어가 있다.

이런 경우 임대인은 임차인에게 어느 정도의 건물 원상복구나 손해배상을 요구할 수 있는지, 반려견에 의한 건물 손실에 대한 원상복구 손해배상 판례가 있는지, A씨가 변호사에게 질의 했다.

반려견의 오줌으로 인한 바닥 변색 및 악취, 벽지 훼손 등은 ‘통상의 손모’ 범위 넘어서

HB & Partners 파트너 변호사 이충호 변호사는 “임차인은 임대차 계약이 종료하면 임차목적물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있다(민법 제654조, 제615조)”며 “특히 ‘반려동물로 인한 손상은 원상 복구한다’는 특약사항은 계약 당사자 간 합의로서 유효하며, 임차인의 원상회복 의무 범위를 명확히 하는 효력을 가진다”고 말했다.

이 변호사는 “법원은 통상적인 사용에 따라 자연적으로 마모되거나 소모되는 ‘통상의 손모(닳아 없어짐)’에 대해서는 임차인에게 원상회복 의무가 없다고 보지만, 반려견의 오줌으로 인한 바닥 변색 및 악취, 벽지 훼손, 몰딩 손상 등은 통상의 손모 범위를 넘어서는 임차인의 귀책 사유로 인한 손해로 판단할 가능성이 매우 크다”고 부연했다.

그러면서 이 변호사는 “이와 관련하여 손해배상을 인정한 하급심 판례들이 여럿 있다”고 했다.

법무법인 심 심준섭 변호사는 “이 사안의 경우 임차인이 손해배상을 거부한다면 민사소송을 통해 손해배상을 청구할 수 있으며, 승소 가능성이 크다”고 말했다.

더신사 법무법인 정찬 변호사는 “A씨는 법원 판결을 통해 전체 수리비 및 필요한 위자료까지도 청구할 수 있으니, 임차인이 복구 거부 시 손해배상 청구·민사소송에 실익이 충분하다”고 말한다.

법적 분쟁에 대비해 부동산 중개인 확인 아래 훼손 상태에 대한 사진 등 증거 확보 필요

심준섭 변호사는 “A씨는 원상복구 비용에 대해 먼저 임차인과 협의를 시도하되, 상대방이 거부한다면 즉시 전문가와 상담하여 손해액을 산정하고 법적 절차를 진행할 필요가 있다”고 조언한다.

이충호 변호사는 “향후 법적 분쟁에 대비하여 부동산 중개인의 확인 하에 훼손 상태에 대한 상세한 사진과 동영상을 촬영하여 증거를 확보할 필요가 있다”고 했다.

이어 “복수의 인테리어 업체로부터 수리비 견적서를 받아 객관적인 손해액을 산정하고, 이를 근거로 임차인에게 내용증명을 통해 원상회복을 최고 하는 절차를 진행하는 것이 바람직하다”고 덧붙였다.

심준섭 변호사는 “이 경우 원상복구 범위는 △개 오줌으로 인한 악취 제거를 위한 전체 벽지 교체 △강마루 바닥 긁힘 및 개 오줌 침투로 인한 전체 바닥재 교체 △벽지 뜯김 및 방문 몰딩 손상에 대한 복구 △임차인이 자체적으로 시공한 저품질 도배에 대한 재시공 등이며, 이 사항들은 모두 정당한 원상복구 범위에 포함된다”고 짚었다.