경매로 내 집 마련했는데 소송을 당했다⋯전 집주인 "그 경매는 무효, 다시 집 돌려달라"

A씨는 마침내 내 집 마련에 성공했다. 모아둔 돈은 집을 사려면 한없이 부족했지만, 조금이나마 부담을 줄이기 위해 부동산 경매를 공부했다. 그리고 그 노력의 결실을 맺었다. 작은 아파트를 낙찰받았고, 명도소송 및 집행 등 각종 절차를 끝마친 결과 드디어 A씨 명의의 집이 생긴 것이다 .

그런데 내 집 마련의 기쁨이 채 가시기도 전에, A씨에게 소장이 날아들었다. 전 집주인으로부터 온 것이었다. 그는 A씨에게 '소유권이전등기의 말소 청구 소송'을 했다. A씨에게 소유권이 넘어왔다고 공식화된 것을 말소해달라는 소장이었다.

전 집주인은 자신이 구속된 상황에서 경매가 진행됐고, 금융기관 채무 변제와 경매과정에 제대로 대응할 수 없었다고 주장했다. 또한 수사기관이 자신의 구속 사실을 가족에게 알리지 않은 점도 이유로 들었다.

경매 사실을 몰랐다는 전 주인의 말이 이해가 안 가는 A씨. 하지만 이대로 가만히 있으면 안 될 것 같아 변호사의 도움을 구했다.

경매의 경우 시세보다 10~30% 싸게 살 수 있는 점이 장점으로 꼽히지만, 이후 해당 물건이 각종 법적인 문제를 안고 있을 위험도 있다. 이 때문에 낙찰을 받아도 이후로 몇 개월간 또 다른 소송전을 치르는 경우도 허다하다.

A씨의 경우처럼 소유권이전등기를 마쳐놓고도, 소송에 휩싸이는 경우도 왕왕 발생한다. 또한 A씨가 생각한 것처럼 아무 대응을 하지 않으면 소유권을 다시 빼앗길 위험도 크다고 변호사들은 봤다. 우리 법은 채무자가 경매개시결정을 송달받지 못했을 경우, 그 경매의 효력을 인정하지 않고 있기 때문이다.

경매로 집이 넘어가는 경우에, 최소한 종전 집주인이 "경매가 시작된다"는 사실을 통보받아야 한다는 취지에서다.

법무법인 선린 강남 분사무소의 주명호 변호사는 "경매개시결정은 경매의 기초가 되는 재판"이라며 "그런데 그것이 채무자(전 집주인)에게 고지되지 않았다면 그 경매는 효력을 잃는다"고 했다.

법무법인 효현 박수진 변호사 역시 판례를 소개하며 "전 집주인이 경매 절차에 대한 통지를 받지 못한 것이 사실인지에 따라 소송 결과가 달라질 것으로 보인다"고 말했다. 박 변호사가 말한 판례는 "채무자에게 경매개시결정이 송달되지 않은 상태에서 매각대금 완납에 의한 매수인으로서의 소유권 취득 또한 부정된다"고 한 지난 1994년 대법원 판결이다.

이 때문에 전 집주인(채무자)이 정말 법원의 경매개시결정을 송달받지 못했는지가 관건이라고 변호사들은 봤다. 그러면서 경매개시결정 통지를 받지 못했다는 상대방의 주장이 인정된다면 소유권이전등기 말소 청구가 인용될 수 있으므로, A씨가 이에 적극적으로 대응해야 한다고 했다.

다만, 전 집주인의 주장이 일반적인 경우는 아니기에 A씨가 낙찰받은 아파트를 지킬 수 있다고 본 변호사들도 있다.

특히 "수사기관이 가족들에게 (구속 사실을) 통지하지 않았다는 (전 집주인의) 주장은 일반적이지 않다"고 법률사무소 인도의 안병찬 변호사는 짚었다. 일반적인 형사소송절차에서 수사당국이 구속된 피의자의 가족에게 구속 사실을 알리지 않는 경우는 매우 드물기 때문이다.

정현 법률사무소의 송인욱 변호사는 "구체적으로 입증 자료 등을 더 살펴봐야겠지만, (A씨의 아파트) 취득에 문제가 없기에 충분히 대응은 가능해 보인다"는 의견을 보였다.

주명호 변호사 역시 "전 집주인이 복역하고 있었더라도 경매개시결정은 유효하게 고지되었을 것으로 보이고, A씨의 취득 과정에도 문제가 없어 대응이 가능할 것"이라고 말했다.